5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Владельцы квартир в сносимых пятиэтажках накрутили цены, распугав покупателей

Владельцы квартир в сносимых пятиэтажках накрутили цены, распугав покупателей

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

После заявления о запуске нового этапа сноса пятиэтажек в Москве некоторые собственники изменили условия продажи. Часть владельцев хрущевок подняли на них цены, некоторые сняли свои объекты с продажи. Такими наблюдениями поделились с редакцией «РБК-Недвижимость» специалисты онлайн-сервиса объявлений «Яндекс.Недвижимость», а также риелторы компаний «Инком-Недвижимость», «Миэль» и «Азбуки Жилья».

Информация о новой программе реновации старого жилого фонда в столице вызвала ажиотаж среди москвичей, особенно владельцев пятиэтажек постройки 1950–1970-х годов, которые потенциально могут попасть под снос. По данным поиска «Яндекса», за последний месяц пользователи задали около 540 тыс. запросов про пятиэтажки. Это в десять раз больше, чем в среднем за месяц в прошлом году и в январе 2017-го. При этом 340 тыс. запросов посвящено именно сносу пятиэтажек.

В столичных агентствах недвижимости в марте отметили рост числа обращений со стороны собственников квартир в хрущевках. Во второй половине февраля в компании «Инком-Недвижимость» зафиксировали увеличение количества звонков на 25%. Люди пытаются узнать такие детали, которые пока вообще никому не известны, отмечают риелторы. В первую очередь владельцы задаются вопросом, стоит продавать жилье или подождать. Также жители пятиэтажек интересуются, куда конкретно их переселят и насколько подорожает их квартира.

Собственники ждут

Интерес к этой теме, по данным «Яндекса», вырос, достиг максимума в последней декаде февраля и сейчас остается на стабильно высоком уровне. Несмотря на то что законопроект о реновации старого жилого фонда в столице не принят, а серии пятиэтажек и список домов не утвержден, информация уже повлияла на рынок вторичного жилья Москвы, отмечают столичные риелторы.

Объем предложения в панельных хрущевках в Москве на начало апреля по отношению к февралю, по данным компании «Азбука Жилья», снизился на 25% как по количеству выставленных на продажу квартир, так и по суммарной их площади. Предложение в кирпичных пятиэтажках 1950–1970-х годов постройки также снизилось на 13%. Несмотря на то что законопроект о сносе хрущевок не принят, а серии и список домов не утверждены, продавцы занимают выжидательную позицию, отмечает генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

По данным «Яндекс.Недвижимости», с начала года количество предложений в пятиэтажках заметно снизилось: на данный момент они составляют около 10% вторичного рынка, в то время как в начале года таких предложений было около 12%.

В компании «Миэль» также отмечают снижение предложения в панельных пятиэтажках на 12% по итогам марта 2017 года. По мнению управляющего партнера компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, некоторые собственники окончательно поверили в новую программу сноса, сняли свои лоты с продаж и теперь просто терпеливо ждут получения новой квартиры и переезда.

«Часть владельцев жилья в пятиэтажках чуть ли не в последний момент отказываются от сделок, снимают квартиры с продажи. Однако таких случаев не так уж много, говорить о тотальном отказе потребителей от продаж мы не можем», — рассказал «РБК-Недвижимости» директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. Некоторые собственники, наоборот, приходят к выводу, что лучше выставить жилье на продажу сейчас, пока цены не поползли ниже, чем надеяться на довольно туманную перспективу переселения в более качественное жилье, отмечает он.

Как изменились цены в хрущевках

До 15% собственников квартир в хрущевках повысили в марте цены на свои квартиры, подсчитали в «Инком-Недвижимости». «Некоторые люди боятся прогадать, продав свою собственность дешевле, чем они, как им кажется, могли бы это сделать. После заявления мэра Москвы они решили, что уже вытащили счастливый билет и являются владельцами чуть ли не элитных квартир, так как снос домов и переселение состоятся буквально в считанные дни, и переубедить их практически невозможно. Поэтому продавать свою квартиру в пятиэтажке по реальной цене они уже не хотят», — отмечает Михаил Куликов.

По данным «Яндекс.Недвижимости», медианная цена квартир в таких домах растет: 11 марта она впервые с начала года поднялась до 8 млн руб. и остается на том же уровне (ранее этот показатель составлял 7,8 млн). «Двушки» подорожали до 9 млн руб., хотя ранее ценник на них составлял 8,7–8,8 млн.

По словам Михаила Куликова, некоторые собственники поднимают цену примерно на 300 тыс. руб. «То есть они возвращаются к той стоимости, по которой квартиры в пятиэтажных домах выставлялись на продажу полтора-два года назад, однако за это время они подешевели в среднем по рынку от 10% (кирпич) до 13% (панель)», — поясняет эксперт. Есть собственники, которые поднимают цену еще выше, потому что считают, что владеют эквивалентом новой качественной квартиры. Однако покупатели не соглашаются на эти условия, они не хотят приобретать то же самое жилье (по сути — низкокачественное) по цене более высокой, чем еще пару месяцев назад, отмечает Куликов.

В хрущевках изменение средней цены предложения по итогам марта находится в пределах погрешности, несмотря на то что есть владельцы, которые или повышают цены, или отказываются от дисконта, отмечает Марина Толстик. По данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», в марте средняя цена продажи «однушек» в хрущевках составила 4,8 млн руб., двухкомнатных квартир — 5,6 млн руб., трехкомнатных — 6,9 млн руб. В «Азбуке Жилья» тоже отмечают, что стоимость таких квартир практически не изменилась и составляет в среднем в панельных хрущевках 151,4 тыс. руб. кв. м, в кирпичных — 177,4 тыс. руб. за 1 кв. м.

Что касается покупателей, то, по словам Михаила Куликова, квартирами в пятиэтажных домах чаще всего интересуются люди по причине каких-то бытовых трудностей (например, разъезд с родителями или с бывшим супругом), у них недостаточно средств на приобретение более дорогого жилья. Сейчас при покупке квартиры в пятиэтажке они получают бонус — надежду на то, что их ждет «светлое будущее»: жилищные условия улучшатся автоматически — при переселении в новый дом, говорит эксперт.

Читать еще:  Можайское шоссе столичные власти намерены реконструировать не позднее октября 2014 года

Прогноз

Ситуация с ценами и ликвидностью квартир в таких домах прояснится после принятия программы сноса, считают риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». В связи с тем что вторая программа по сносу растянется на 20–30 лет, часть собственников не станет ждать очереди 10–15 лет и приступит к решению своей жилищной проблемы в ближайшее время, прогнозирует Владимир Каширцев.

По мнению Марины Толстик, возможны некоторые локальные всплески цен, как только появится адресная программа с конкретными стартовыми площадками под строительство, но не ожидается ажиотажа ни по ценам, ни по спросу. Ликвидность же хрущевок со временем не улучшится, потому что не улучшатся потребительские характеристики, плюс фактор неопределенности не способствует росту популярности этого формата недвижимости, считает она.

По мнению риелторов, к каким-то значительным изменениям на рынке программа сноса не приведет. «Реальные сделки будут проходить по тем же самым ценам, что и раньше, объем предложения квартир в пятиэтажных домах по уже упомянутым выше причинам останется на том же уровне — порядка 11% от общего количества выставленных сейчас на продажу объектов. Динамика спроса также не изменится», — резюмирует Михаил Куликов.

Можно ли получить выгоду от программы реновации

Для переезда жителей сносимых пятиэтажек готовы пять домов, до конца года к ним должны прибавиться еще 19. Между тем, некоторые москвичи уже избавляются от квартир в домах, попавших под реновацию, а другие стараются их купить в надежде получить новое жилье. Татьяна Гомозова выясняла, можно ли заработать таким образом.

Мэрия обещает начать переселение по программе реновации буквально в ближайшие дни. Но не все владельцы квартир в сносимых домах этого дождутся — они уже выставляют свое жилье на продажу, И спрос есть оно. Сначала хозяева даже пытались продавать по ценам выше рынка. Лев Апекушин рассказал «Коммерсантъ FM» о том, как еще прошлым летом пытался купить однушку в сносимой «сталинке»:

Андрей Воскресенский — о покупке жилья под снос

«О программе реновации объявили, когда я был в отпуске и из Москвы уезжал. Когда я вернулся, начал смотреть и увидел, что все цены выросли. Я искал дешевый вариант, одно предложение было подходящим, но немного не хватало денег. И я пошел к ним с предложением обсудить цену. Но они торговаться не стали. И теперь за эту цену все это уйдет и никаких вопросов не будет».

Большинство подходит более реалистично. Юлия Шашина жила в панельной «хрущевке» в районе Гольяново. Осенью она продала свою квартиру с ремонтом и мебелью и перебралась в область, купив жилье в два раза больше:

«Я продала двухкомнатную квартиру в Головинском районе, которая была у меня в собственности — она попадала под программу реновации в будущем. Толчком именно послужила эта вот новость о реновации. Я очень переживала по этому поводу, где-то к концу лета уже оформилось понимание, что надо продавать — квартира была хорошая, с перепланировкой, с хорошим ремонтом, с техникой, с мебелью, со шкафами, с кухней, с гардеробной. То есть в ней можно сразу жить. И, в общем-то, можно было за нее получить деньги большие в тот момент. Потом уже я считала, что мы не получим никаких денег за нее. В принципе, сложностей с продажей особых не было, у нас был риэлтор. Около двух с половиной месяцев ушло на поиск покупателя, причем было всего три просмотра. Одной семье как раз, как я поняла, была интересна именно квартира. Которая попадает под реновацию. А мне хотелось скорее избавиться от этой квартиры, пока ее не начали ломать, а меня не отправили непонятно куда. В итоге она ушла по цене, наверное, чуть ниже рынка. А мы купили квартиру в два раза больше в области, в Химках — немного добавили, взяли ипотеку на ремонт. Мы до этого полгода прожили в съемной квартире в ремонте от застройщика — в нее надо сильно вкладываться в любой случае. То есть до этого мы вкладывали в ремонт, и после переезда по программе реновации опять пришлось бы вкладываться. Тогда в чем смысл? Я не вижу смысла».

Посмотреть на примерные проекты новых домов и даже отделку можно вот уже полгода. Однако по абсолютному большинству адресов пока не известно толком, куда именно людям предложат переехать. Тем не менее, покупатели готовы брать, что дают, и порой изобретают для этого целые схемы. Семья Анны продала свою «реновационную» квартиру в Измайлове за месяц без торга:

Сколько домов попало в программу реновации

«У нас такая была история: сначала мы думали, что дом снесут по лужковской программе, потом все это дело затихло совсем. Мы стали делать ремонт, потому что жить как-то надо, у нас дети, мы сделали ремонт, оборудовали встроенной мебелью, которая для «хрущевок» делается, естественно, на заказ только — у нас нестандартные проходы, и нужно здесь уже, там шире, и так далее. И когда приходили покупатели, мы понимали, что если оставляем мебель, то о каком торге можно говорить? Под снос наш дом попадал изначально, потом его из перечня убрали, потом в него вернули. И мы метались: нас сносят — ничего не делаем, сидим и ждем. Потом дети родились — давайте делать все же ремонт. Все сделали — а тут реновация».

Сейчас на популярных сайтах о продаже недвижимости цены на квартиры в сносимых домах не слишком отличаются от обычных — есть предложения по 130 тыс. рублей за квадратный метр, есть и по 190 тыс. Управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт говорит, что продается такое жилье в среднем на 10% дешевле рынка. Выгода же для покупателя может составить до 20%, но только в идеальном случае:

Читать еще:  Несколько советов по возведению гаража

«Лучшие из лучших могут рассчитывать на 10%, которые они сэкономили при покупке плюс добавочная стоимость, потому что новое жилье — итого приблизительно около 20% получится. Мы гипотетически рассуждаем сейчас, если бы у нас получилось. Азартные люди идут на такие вещи. По крайней мере, смеем надеяться, что никто, по крайней мере, не потеряет в деньгах».

Как пояснил директор флагманского отделения компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев, в программе все еще слишком много неизвестных:

«Зависит от того, где будет находиться ваш дом, во-первых, на каких условиях вы все-таки ее получите, вынуждены ли вы будете доплачивать — допустим, у вас в “хрущевке” была однокомнатная квартира общей площадью 29,6 квадратных метра, и вы этому были рады, а сейчас вам дают однокомнатную квартиру площадью 38 метров без учета лоджии, и будьте добры доплатить деньги, которых у вас нет».

Пока что идея вложить деньги в «реновационную» квартиру выглядит, по меньшей мере, рискованной. Скорее ее выберут те, кто уверен в программе реновации и просто хочет переехать в новый дом.

Накануне в мэрии заявили, что участники программы реновации смогут при желании докупить квадратные метры в новых домах или даже купить еще одну квартиру с 10-процентной скидкой.

Владельцы квартир в сносимых пятиэтажках накрутили цены, распугав покупателей

Активное обсуждение программы сноса пятиэтажек в Москве привело к росту цен на них. Некоторые собственники квартир начали считать себя владельцами качественного жилья и повышают цены порой на 300 000–500 000 руб., говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. При том что квартиры в хрущевках стоят от 5 млн руб., речь идет о повышении цен на 5–10%. Реновация прибавила квартирам в пятиэтажках виртуальной ценности, соглашается управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости» Александр Москатов: «Инфоповод никак не изменил реальные потребительские характеристики этого типа жилья, но дал некую надежду на улучшение условий в будущем».

По данным irn.ru, квартиры в кирпичных пятиэтажках с начала года подорожали на 2% со 154 000 до 157 000 руб. за 1 кв. м, в то время как общий уровень цен в Москве снизился на 1,2%. Цены на пятиэтажки, которые попадут под снос, на протяжении последнего квартала показывают небольшой рост, подтверждает и управляющий партнер консалтинговой компании «Метриум групп» Мария Литинецкая. По ее данным, с марта по июнь 2017 г. средняя стоимость 1 кв. м в панельных хрущевках увеличилась со 137 000 до 138 000 руб. (+0,7%), в более престижных и качественных кирпичных пятиэтажках – со 156 000 до 158 000 руб. (+1,3%).

Правда, предложение квартир в пятиэтажках падает. Количество выставленных на продажу квартир в домах, рассматриваемых как подлежащие сносу, к маю сократилось на 24,5% относительно января 2017 г., подсчитали эксперты аналитического центра «Инком-недвижимости». Значительная часть продавцов сняли объекты с продажи в ожидании выгодных предложений о переселении от правительства Москвы.

Но рост цен на квартиры ни о чем не говорит. Покупатели не спешат приобретать низкокачественное жилье в пятиэтажках по завышенным ценам – только по его реальной стоимости, тем более когда на первичке есть масса лотов по тем же ценам, говорит Шлома. По его подсчетам, по вине продавцов, захотевших получить больше, сорвалось заключение около 10% договоров купли-продажи квартир в пятиэтажках. Покупатели предпочитают покупать объекты, которые оценены адекватно, и на квартиру в пятиэтажке с необъяснимо высоким ценником найти желающих сложно, соглашается Москатов.

Пока остается много неопределенностей с программой реновации, указывает руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко. Непонятны ни сроки, ни какое новое жилье будет взамен сносимого, поэтому реальный спрос на хрущевки не растет. Законопроект о реновации жилищного фонда Москвы, предполагающий снос и расселение пятиэтажек, был принят Госдумой в третьем чтении 14 июня. С 15 мая по 15 июня на портале «Активный гражданин» и в многофункциональных центрах владельцы квартир в 4546 старых домах могли проголосовать за или против включения зданий в список реновации. Жители 4079 домов высказались за их снос. Впрочем, итоги голосования подводить еще рано. До 15 июля можно проводить общие собрания собственников жилья. Предполагается, что все жители этих домов переедут в новые дома в границах своего района. Мэрия обещала, что новое жилье будет дороже освобождаемого до 35%. По словам Литинецкой, квартиры в панельных пятиэтажках в целом на 10–30% дешевле новостроек эконом- и комфорт-класса, расположенных в том же районе.

«Программа реновации не только помогла приостановить падение хрущевок в ценовую пропасть, но даже привела к росту. При этом, по нашим прогнозам, к концу года собственники хрущевок, попавших под снос, повысят текущие цены примерно на 10%», – прогнозирует Литинецкая. Даже минимальная положительная ценовая динамика, по ее мнению, – это перелом в сложившейся ситуации: за последние три года эксперты впервые зафиксировали попытки отыграть стремительное падение цен на пятиэтажки.

На вторичном рынке жилья столицы запросы продавцов в целом на 25,2% превышают ценовые ожидания покупателей: так, средняя стоимость предложения в этом сегменте равна 10,1 млн руб., а средний бюджет реально прошедших сделок – 7,55 млн руб., говорит Шлома. Как итог, в мае была зафиксирована максимальная для столичной вторички доля сделок с дисконтом – 87%, средний размер скидки составил 9,4%.

«Купил квартиру в хрущевке. Живу в центре Минска и счастлив»: не будут ли их сносить, как в Москве?

Списывать хрущевки со счетов рановато Фото: Павел МАРТИНЧИК

«Квартиры должны стать доступными, для чего надо значительно увеличить объемы и скорость строительства жилья».

«Дворы должны быть приятными для глаз, людям нужны не только стены, но и места, где они могут посидеть на скамейке, а их дети – поиграть на площадке».

Это не выдержки из рекламных проспектов современных застройщиков. Это задачи, которые ставились и решались в нашей стране 60 лет назад.

В 1959 году, когда страной правил Никита Хрущев, в СССР было построено рекордное количество жилья, а уже в следующем, 1960-м, рекорд был побит. Начался бум строительства хрущевок.

Читать еще:  В Самаре на улице Ново-Садовая начали менять дорожное покрытие

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

«Это было счастье – своя квартира»

Хрущевками называют советские типовые в большинстве своем панельные пятиэтажные дома с малогабаритными квартирами. Несмотря на общее укоренившееся в народе название, есть несколько типовых серий хрущевок. Например, К-7 – одна из первых серий домов, построенных по каркасно-панельной схеме, которые спроектированы на основе французской пятиэтажки. В квартирах домов этой серии достаточно крупные для хрущевок кухни, раздельные санузлы.

Одна из самых распространенных серий – 335, она же и самая дешевая, строилась сборным каркасом и наружными панелями. Много строили хрущевок серии 1-464. Толщина несущих бетонных стен составляла всего 12 – 18 сантиметров, что влекло за собой почти полное отсутствие виброизоляции и минимальную звукоизоляцию.

Но люди, которые переезжали в собственные квартиры, были счастливы.

В 1959 году в СССР было построено рекордное количество жилья, а уже в следующем, 1960-м, он был побит. Начался бум строительства хрущевок. Фото: Павел МАРТИНЧИК

– Квартиру мы получили в далеком 1966 году, в дом заселились одними из самых первых. Это было счастье – своя квартира. В этих двух комнатах прошла большая часть моей жизни, родились двое сыновей, – вспоминает 90-летняя минчанка Людмила Хомич.

Действительно, 80% жилья в хрущевках приходилось на двухкомнатные квартиры, средней площадью 42 – 44 кв. м. Считалось, что это идеальные условия для образцовой советской ячейки общества – работающие родители и двое детей.

БУДЬ В КУРСЕ!

Панельных домов в 2,5 раза больше, чем кирпичных

В Беларуси сегодня 2568 хрущевок. Из них панельных – 1864 дома, кирпичных – 704. Общая площадь – более 10 миллионов квадратов. В столице 890 хрущевок суммарной площадью около 3 миллионов квадратных метров.

Бытует мнение, что хрущевки устарели как морально, так и физически. Но согласны с этим утверждением далеко не все.

– Мы с женой купили квартиру в Минске несколько лет назад. Выбирали на вторичном рынке. В итоге остановились на доме 1959 года постройки. Потолки здесь – почти три метра, толщина стен – больше метра. Расположен в центре, на улице Коржа, метро, магазины и прочая инфраструктура – в шаговой доступности, – говорит минчанин Егор. – Дом кирпичный, здесь всегда комфортно: летом даже в самую жару – свежо, зимой – тепло. Знаю, что в 2011 году дом капитально отремонтировали. Уверен, что он еще простоит много лет.

Дома 1960-х вышли на пенсию, но остаются в строю

И.о. главного инженера РУП «Институт «Белжилпроект» Федор Новиков помог нам разобраться в мифах и перспективах хрущевок.

– В Беларуси строили в основном хрущевки второго поколения. Первые дома общесоюзной серии 1-335 строились в основном в Москве и городе на Неве. Их строили бескаркасным способом, то есть несущие стены держатся только на сварочных соединениях. Такие дома неремонтопригодны, – рассказал специалист. – В Беларуси сразу строили хрущевки «второй волны», по первой категории капитальности, по действующему тогда СНиПу, как отмечено в типовом проекте, срок их службы – 125 лет.

– Какие основные проблемы типичны для хрущевок?

– Если конкретный дом не ремонтировали капитально или делали это давно, то можно говорить о низкой энергоэффективности: стены не утеплены, проблемные стыки – в результате тепло уходит. Еще один аспект – небольшая (по сегодняшним меркам) площадь квартир, маленькие кухни. Но сегодня мировой тренд – строить экономичное рациональное жилье, можно вспомнить пример Москвы, где недавно стали строить студии общей площадью 11 метров. Они востребованы.

– Но в той же Москве хрущевки, особенно те, которые находятся в центре города, сносят, а на их месте строят новые высотные дома.

В Москве другая экономика и инвесторы. Для Беларуси, в том числе и для столицы, это перспектива далекого будущего. Есть данные, что стоимость сноса 1 кв. м жилья старого жилья – это 40 – 60% от стоимости нового. Можно вспомнить много примеров, когда в Минске не находился застройщик, готовый расселить даже трехэтажный дом, снести его и построить современный многоэтажный дом. Снести пятиэтажку – занятие еще более затратное, трудоемкое. При этом в Беларуси все хрущевки, построенные по типовым проектам массовых серий, являются ремонтопригодными.

Уникальные многоэтажные хрущевки и сегодня стоят на столичном бульваре Толбухина Фото: Павел МАРТИНЧИК

– Каковы перспективы хрущевок в белорусских городах?

– Во-первых, проводится их капитальный ремонт. Дома утепляются, меняются окна, они становятся более эффективными в плане сбережения тепла и ресурсов. Кстати, планируется, что с 1 февраля 2020 года вступят в силу новые строительные нормы. Намечается, что при ремонте хрущевок они будут снабжаться лифтами, ранее такой нормы не было, а лифты были обязательны для многоэтажек свыше 14 метров.

Во-вторых, есть практика модернизации и реконструкции, она более затратна, трудоемка, может занимать три и более года, и поэтому распространена в меньшей степени. Модернизация может подразумевать частичную перепланировку площадей (разумеется, в пределах существующих границ), например, разделение совмещенного санузла. Реконструкция – еще более глобальный процесс, фактически это превращение старого жилья в современное: надстройка дополнительных этажей, мансард. К слову, фундаменты массовых хрущевок в большинстве своем могут выдерживать дополнительную нагрузку сами по себе, да и стены возводимых мансард строят из современных, более легких материалов. Но в каждом конкретном случае необходимо прежде всего проводить геологические изыскания.

Капитальный ремонт, модернизация, реконструкция – способов продлить жизнь хрущевкам несколько Фото: Павел МАРТИНЧИК

КСТАТИ

В Минске есть уникальные хрущевки

Хрущевки строили не только пятиэтажными, были и многоэтажки. Этот эксперимент проводили в середине 1960-х годов только в одном городе СССР – в Минске. Одну девятиэтажную хрущевку построили на пересечении улиц Якуба Коласа и Волгоградской, еще три – на бульваре Толбухина. Они и сегодня на своих местах.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов: