4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

В закон о долевом строительстве многоквартирных домов внесены изменения

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится. А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.

Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через так называемое «проектное финансирование» (ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.

Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету (ч. 2, ч. 8 ст. 18 Закона №214-ФЗ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.

Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа (ч. 9 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги (ч. 6 ст.15.4 Закона № 214-ФЗ).

Механизм работы счетов эскроу в «долевке» следующий. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные (ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе (ч. 11 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг «выясняется», что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.

Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Впрочем, для него сохранится и опция «войти» в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Если дольщик расторгает ДДУ (например, из-за просрочки застройщика), он опять-таки может забрать свои деньги (ч. 7 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ).

А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Долевое строительство — изменения с 2018 года

В России 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в отношении долевого строительства, которые закреплены федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ. Согласно новым правилам ужесточились требования к застройщикам, как в отношении контроля государством их строительной деятельности, так и в оформлении сделки с дольщиками, также финансирования строительства жилых объектов.

Читать еще:  Свет и комфорт — возможны ли они без лишних трат

Договоры, подписанные и зарегистрированные до указанной даты, продолжают свое действие, а девелоперы, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.

Однако после 30 июня 2019 года застройщики полностью перейдут на новые правила финансирования строительства жилых объектов — привлекать денежные средства дольщиков будет возможно только через эскроу-счета в уполномоченных банках. В целом сделки будут проводится только с участием банков, что вызвано переходом на новую модель привлечения денежных средств на строительство — проектное финансирование. В свою очередь, постепенное введение нового механизма отменит долевое строительство в том виде, в котором оно существовало по состоянию на первое полугодие 2018 года и ранее.

Изменения в долевом строительстве, вступившие в силу с 1 июля 2018 года

Покупка жилья по ДДУ для многих граждан стало выгодным способом приобрести собственное жилье в силу его доступной цены и возможности выбрать наиболее подходящий вариант из всего многообразия жилых комплексов. Однако из-за недостатков законодательного регулирования схема долевого строительства привела к банкротству некоторых застройщиков и обманутым дольщикам. В результате чего возникла необходимость пересмотреть 214-ФЗ и внести в него немалое количество изменений, ужесточающих требования к девелоперам и усиливающих защиту прав граждан.

Изменения в 214-ФЗ заключаются в следующем:

  • Фонд защиты дольщиков является гарантом того, что жилой дом будет достроен, и будет осуществлять финансирование объектов, по которым не поступили взносы в компенсационный фонд от застройщика в размере 1,2% от стоимости квартиры.
  • Строительная компания теперь должна иметь собственные средства на строительство не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Разрешается также привлекать целевые небанковские займы от головного общества (материнской компании) размером до 20% от стоимости проекта.
  • Строительство можно вести только по принципу «Один застройщик — одно разрешение». При этом на каждое разрешение на строительство необходимо открыть банковский счет.
  • Вводится новый способ привлечения средств граждан на строительство — через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
  • Денежные средств дольщиков могут страховаться как в компенсационном фонде, так и в Агентстве по страхованию вкладов, но только при внесении их на эскроу-счет (с 1 июня 2019 года страхование будет возможно только по эскроу-счету).
  • Вводится обязательное банковское сопровождение сделок.
  • Ужесточились критерии для «идеального застройщика»: опыт в строительстве должен составлять не менее 3-х лет, площадь уже сданных строительных объектов должна быть не менее 10 тыс. кв. м, отсутствие долгов по кредитам.
  • Дополнился перечень данных, которые застройщик обязан раскрыть о себе путем размещения в Единой информационной системе жилищного строительства (ст. 23.3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
  • Совместно с банковским контролем над девелоперами вводится и государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителя которого будет заниматься Минстрой (ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
  • Исключено привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и через жилищно-строительные кооперативы.

Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве

С 1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Это означает, что девелоперы не смогут получать деньги напрямую от покупателей в результате покупки квартиры по ДДУ — деньги должны перечисляться на открытый застройщиком банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Данное требование применимо и к тем домам, которые на момент 1 июля уже находятся в стадии строительства.

Относительно разрешений сделано исключение для девелоперов, занимающихся комплексным освоением территории — они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках такого освоения или на одном земельном участке. Однако отдельный открытый счет в банке на каждое разрешение на строительство является главным условием.

На время возведения жилого дома эти средства остаются на счету банка и переводятся застройщику только после выполнения двух условий:

  1. Дом введен в эксплуатацию.
  2. Если хотя бы на одну квартиру в сданном доме зарегистрировано право собственности.

В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные денежные средства обратно.

В свою очередь, такой способ привлечения средств граждан как эскроу-счета (помимо расчетного счета на новостройку) вводится не сразу, и переход новой модели финансирования долевого строительства будет поэтапным.

Банк будет контролировать и при необходимости отказывать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Иные денежные операции по строительству дома вне положений закона о долевом строительстве будут запрещены.

Проектное финансирование, к которому стремятся перейти власти, будет заключаться также в возможности застройщика взять целевой кредит и осуществлять строительство за счет финансирования банка.

Эскроу счет для застройщика

В результате возникновения такой проблемы в долевом строительстве, как обманутые дольщики, перед законодателями возникла задача создания необходимых условий и способов для сохранения средств граждан, которые являются или планируют стать участниками долевого строительства. Президентом России было отмечено, что наилучшим вариантом для решения такой проблемы будет осуществление жилищного строительства без привлечения средств граждан и отказ от договоров долевого строительства.

Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ решено ввести использование счетов эскроу, которое будет обязательным с 1 июля 2019 года.

Банк в данном случае будет контролировать ход строительства и расходы на него (для предотвращения нецелевого расходования средств), а эскроу счет является необходимым элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Отмечается, что применение новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит качественнее управлять большинством видом рисков долевого строительства, чем при совершении сделки на стадии котлована.

Суть эскроу в долевом строительстве заключается в следующем:

  • деньги дольщиков не передаются непосредственно застройщику, как это было ранее, а переводятся на отдельный счет новостройки, в котором приобретается квартира;
  • эти средства не могут использоваться девелопером до окончания стройки;
  • после сдачи дома денежные средства, находящиеся на эскроу-счету, могут быть использованы застройщиком для погашения кредита перед банком, финансируемым его строительную деятельность, а остальная их часть будет считаться прибылью;
  • если застройщик обанкротится, деньги будут возвращены гражданам, что исключает проблему обманутых дольщиков.
Читать еще:  В чем отличительные особенности бренда Zara от других конкурентов

Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы — возможности закрытия банка. Для ее предотвращения деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальный размер возмещения составит 10 млн. руб. за одну квартиру в одном доме.

Переход девелоперов на использование эскроу счетов

Законодатели всячески подталкивают застройщиков уже сейчас перейти на механизм эскроу-счетов. Для тех, кто осуществит переход, было продолжено снизить некоторые требования и предоставить ряд преимуществ:

  • Во-первых, если застройщик оформит и будет вести работу через эскроу счет, при росте продаж может быть снижена ставка по кредиту на строительство (примерно до 5%). Это объясняется тем, что по мере поступления средств на счет (от заключения сделок с гражданами), накапливается сумма, которая в итоге гарантировано будет выплачена банку.
  • Во-вторых, переход на эскроу счета позволяет вести строительство только в зависимости от финансирования банком, объем продаж не влияет на темпы строительства.
  • В-третьих, строительство, финансируемое банком, более привлекательно для покупателей квартир за счет страхования и выгодных условий хранения денежных средств.

Что будет с долевым строительством и ДДУ с 1 июля 2019 года?

Переход на проектное финансирование в строительстве жилья заканчивается 1 июля 2019 года, что указывает на запрет застройщикам заключать сделки с дольщиками по старым правилам. Это означает, что привлечение денежных средств от граждан будет возможно только через эскроу счета (на каждого дольщика — отдельный счет).

К 31 декабря 2020 года планируется, что доля договоров, заключенных с использованием эскроу-счетов, составит 95%.

Однако к проектам, разрешение на строительство которых было получено до вступления изменений в 214-ФЗ, новые правила не применяются, и продажа квартир в таких жилых комплексах будет оформляться через заключение ДДУ по старому порядку.

Так как открытие эскроу счетов невозможно без участия банка, договор долевого участия тоже ожидают изменения. Данное соглашение в прежней форме является устаревшим и не соответствующим новым требованиям в сфере долевого строительства. Договор становится трехсторонним — дольщик, застройщик, банк — что соответственно повлечет изменение и дополнение условий договора. Также вероятно, что документ будет называться иначе.

Как изменятся цены на недвижимость после отмены долевого участия

На вопрос — подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства — эксперты и специалисты в жилищном строительстве отвечают неоднозначно. Мнения на этот счет разделяются:

Новое в долевом строительстве: анализ Указа N 473

Глава государства принял Указ N 473 «О долевом строительстве». Его основные положения вступят в силу 13.03.2019 и отменят действующий Указ N 263. Рассмотрим, что нового содержит Указ N 473.

Новое в терминах

Указом N 473 введен и изменен ряд терминов.

Введены понятия «лица, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющие строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком», «организация крупнопанельного домостроения» .

Уточнены понятия «государственная поддержка», «иной объект недвижимости» .

Если строим для нуждающихся

Местные исполкомы, как и ранее, вправе по объекту строительства устанавливать долю жилых помещений, по которым предпочтение на заключение договоров должно отдаваться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Конкретизируется, что доля таких жилых помещений должна быть указана :

в решении о проведении аукциона или конкурса на предоставление земельного участка (в случае его проведения);

уведомлении о результатах рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка (в иных случаях).

Публикуем проектную декларацию

Порядок опубликования проектной декларации остался прежним. Застройщик (заказчик) должен опубликовать проектную декларацию:

— не позднее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров с дольщиками ;

— после возведения части объекта строительства за счет собственных (привлеченных) средств (кроме привлеченных денежных средств дольщиков). Сумма построенной части должна составлять не менее 15% от стоимости объекта строительства, которая указана в проектной документации. Указом N 473 уточнено, что данное условие не будет применяться к коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству и организациям крупнопанельного домостроения .

Согласно Указу N 473 застройщик (заказчик) должен в проектной декларации указать не только информацию о себе и объекте строительства, но и порядок приема и регистрации заявлений на заключение договоров .

Отметим, что Указ N 473, в отличие от Указа N 263, не предусматривает обязанность застройщика (заказчика):

— указывать в проектной декларации информацию о порядке ознакомления дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству ;

— выбирать печатное издание в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект строительства .

Заключаем договор

Указ N 473, в отличие от действующего Указа, не содержит форму типового договора о долевом строительстве. Его, как и порядок заключения, исполнения, расторжения договоров, определит Совмин .

Указом N 473 дополнен и уточнен перечень существенных условий договора. Договор дополнительно должен содержать :

— реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов;

— реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет, но относимых на стоимость строительства;

— реквизиты банка и номер текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика.

Цена объекта долевого строительства должна устанавливаться в договоре в белорусских рублях. Другими словами, отменяется возможность привязки цены в договоре к валютному эквиваленту. Платежи производятся дольщиками также в национальной денежной единице .

Читать еще:  Подорожание подготовки к отопительному сезону на Алтайском крае

Прибыль застройщика

Нормы о необходимости перечисления части прибыли застройщика подрядчику (за исключением объектов, построенных с господдержкой и (или) ограничением прибыли) сохраняются. При этом Указ N 473 уточняет, что подлежащая распределению прибыль рассчитывается застройщиком на основании данных бухгалтерского учета в целом по объекту строительства после выполнения сторонами обязательств по договорам .

Установлено, что при строительстве жилых помещений за счет бюджетных средств цена объекта долевого строительства должна формироваться без прибыли застройщика .

Что касается госорганизаций, то им с 13.12.2018 разрешено зачислять на свой расчетный счет денежные средства от продажи помещений, построенных за собственные (привлеченные) средства (кроме привлеченных средств дольщиков) .

Порядок зачисления и расходования денежных средств дольщиков

Изменения в части зачисления денежных средств дольщиков на счета застройщика:

В Беларуси утверждены дополнительные меры по защите прав дольщиков

Глава государства Александр Лукашенко 6 июня подписал Указ № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Документ устанавливает основные принципы долевого строительства многоквартирных, одноквартирных и блокированных жилых домов для разных категорий граждан, сообщает пресс-служба президента. Указ также утверждает Положение о долевом строительстве объектов в Беларуси, форму типового договора создания объекта долевого строительства жилых помещений с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика.

Наряду с действующими в сфере долевого строительства нормами законодательства Указом предусмотрены дополнительные меры по защите прав дольщиков и ответственности застройщиков.

Так, из числа возможных застройщиков исключены индивидуальные предприниматели.

Местным исполнительным и распорядительным органом будет выдаваться гражданину направление на долевое строительство жилого помещения с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика только с учетом даты постановки этого гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для граждан, строящих жилые помещения с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика, договор заключается только по утвержденной типовой форме. Кроме того, установлен запрет на заключение договоров с учетом привязки цены объекта долевого строительства к валютному эквиваленту (для граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, такая норма не предусмотрена).

Для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, льгота об ограничении размера прибыли до 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства будет распространяться только на нормируемую площадь (из расчета 20 кв.м общей площади строящегося жилого помещения на каждого члена семьи дольщика, в Минске — 15 кв.м и для многодетных семей — 20 кв.м). Это объясняется тем, что на практике нередки случаи строительства больших квартир по льготным ценам семьями, имеющими в составе 1 или 2 человек.

Контроль за порядком заключения и исполнения договоров будет осуществляться местными исполнительными и распорядительными органами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объектов.

В целях исключения двойной продажи одного и того же жилого помещения и соответствия законодательству заключаемых с дольщиками договоров долевого строительства предусмотрена регистрация местными исполнительными и распорядительными органами не только самих договоров, но и дополнительных соглашений к договору (в случаях изменения существенных условий договора).

Указом определен порядок расторжения договоров сторонами.

При досрочном расторжении договора застройщик обязан будет предоставить право достроить жилое помещение в первую очередь члену семьи дольщика, с которым расторгается договор.

Изменение цены объекта долевого строительства по инициативе застройщика может производиться только в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ и (или) внесения изменений в законодательство об уплате косвенных налогов, по соглашению сторон – при внесении изменений и дополнений в проектную документацию или по ходатайству дольщика об оказании дополнительных услуг (отказе от оказания услуг).

Документом предусматривается обязанность застройщика по проведению ежегодного аудита целевого использования привлекаемых в строительство средств с предоставлением копии результатов такого аудита в местные исполнительные и распорядительные органы, право дольщика на ознакомление с результатами данного аудита.

Срок ввода дома в эксплуатацию привязан к нормативному сроку строительства. Застройщик вправе с разрешения местных исполнительных и распорядительных органов продлить срок ввода жилого дома.

В случае наличия вины застройщика в невыполнении нормативного срока строительства к застройщику после завершения строительства будут применены штрафные санкции (выплата неустойки (пени) дольщикам), а при расчете цены застройщик будет обязан применять к объемам сверхнормативного строительства статистические индексы стоимости строительно-монтажных работ, установленные для месяца, который является последним при нормативном сроке строительства.

Кроме того, в договоре может предусматриваться также и ответственность дольщика за несвоевременное исполнение обязательств.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,02% (если платежи вносятся дольщиком в соответствии с графиком платежей) или 0,002% (если платежи внесены дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке. Дольщик не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком платежей, составляющих государственную поддержку.

Величина прибыли застройщика, рассчитываемая при заключении договоров, не может меняться в связи с ростом цены строящегося объекта, за исключением ее роста в соответствии с условиями, предусмотренными в Указе.

Застройщик при заключении договоров строительного подряда принимает решение о передаче части своей прибыли подрядчику по окончании строительства. Размер передаваемых средств и иные условия определяются в договоре между сторонами.

Гарантийный срок объекта долевого строительства увеличен с 2 до 5 лет.

Действие Указа не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления его в силу.

Указ вступает в силу через три месяца после его официального опубликования.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector