17 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

В Москве зафиксировано падение цен на жилую недвижимость по итогам первой половины 2017 года

«Рынок в катастрофической ситуации»: спрос на недвижимость упал на 50-70%

«В связи с режимом самоизоляции мы наблюдаем резкий спад продаж жилья. За 15 дней апреля мы имеем 65% спада по отношению к марту, — заявил президент ПИК Сергей Гордеев на совещании Владимира Путина с правительством 16 апреля. — Мы прогнозируем, что в апреле у нас будет 70% падение продаж». Позже пресс-служба ПИК уточнила, что цифры относятся к отрасли в целом, а не к самой компании.

Forbes пообщался с другими крупными девелоперами, чтобы узнать их мнение. Многие из них не готовы раскрывать показатели продаж, ссылаясь на закрытость или, наоборот, на то, что акции торгуются на бирже. Тем не менее общий вывод: люди решают бытовые проблемы и не покупают квартиры.

  • «У нас пока продажи снизились на 58% по состоянию на 17 апреля, — говорит президент ГК ФСК (владеет «ДСК-1») Владимир Воронин. — До конца месяца ждем снижение еще на 5-7%»
  • «Мы наблюдаем отрицательную динамику покупательской активности с начала апреля и с учетом нынешней экономической ситуации готовимся к снижению объемов продаж до 50% за весь период действия режима самоизоляции в Москве, — комментирует директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.
  • «В проекте «Мир Митино» зафиксировано падение спроса примерно на 60%, — говорит генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино») Игорь Козельцев. — На мой взгляд, по итогам апреля показатель может превысить 70%, поскольку активность покупателей снижается с каждым днем по мере усугубления ситуации».
  • «По итогам двух нерабочих недель апреля мы зафиксировали существенное сокращение активности покупателей — от 30% до 70% в зависимости от конкретного проекта застройки», — уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

К чему может привести такое падение спроса? «Рынок оказался в катастрофической ситуации, однако масштабы его падения будут зависеть от длительности режима самоизоляции, — говорит Козельцев из УК «Развитие». — Если карантин будет продлен до конца мая, потери прибыли в нашем проекте могут достигнуть 70% в апреле и 100% в мае. При этом надо учитывать, что девелоперы несут постоянные затраты, обслуживая кредиты».

Другие участники рынка более оптимистичны. «На мой взгляд, этот кризис не самый страшный в плане экономики, — говорит Воронин из ГК ФСК. — Чем быстрее падение, тем быстрее восстановление. Может быть, недели две вообще ничего не будет продаваться. В мае-июне мы планировали падение продаж на те же 60%. Но с учетом обещанного субсидирования ипотеки мы ожидаем, что падение спроса замедлится и составит около 30%. А уже к сентябрю спрос вернется к докризисным показателя».

«Столь резкое падение продаж, конечно, не принесет бизнесу ничего хорошего, но может быть преодолено, во всяком случае крупными девелоперами, — говорит Мария Литинецкая из «Метриум». — У них есть резервы, а помимо этого, не следует забывать, что многие уже включены в систему проектного финансирования. То есть застройщики продолжают получать средства на стройки независимо от колебаний спроса».

Что будет с ценами? Давать прогнозы сейчас трудно. Аналитики банка «Открытие» прогнозировали снижение цен в Москве на 5-10%, а в стрессовом сценарии на 10-15%.

«Я в это не верю, — уверенно говорит Владимир Воронин из ГК ФСК. — Падение спроса сейчас не так критично для девелоперов, как например в 2008 году, потому что уже почти все объекты перешли на счета эскроу и финансируются банками. Максимум сейчас можно получить дополнительную скидку в несколько процентов, так сказать, за храбрость и решительность. А осенью вернутся те, кто не купил квартиру в марте-апреле, и по итогам года цена может даже немного вырасти».

Перед кризисом в Москве увеличились сделки в старом жилом фонде

Прошлый месяц стал самым успешным с начала 2020 года для вторичного рынка жилья в Москве, где продажи выросли на 13%. Покупатели, пытаясь сберечь рублевые накопления на фоне роста курса валют, активизировались в сегменте, который по объему сделок традиционно уступал рынку новостроек. Уже в апреле начался ожидаемый отток покупателей, но спрос может восстановиться после отмены карантинных ограничений.

Читать еще:  Срочно ищется подрядчик для восстановления одной из дорог Рублево-Успенского шоссе

В марте в Москве выросло число сделок на вторичном рынке жилья: согласно опубликованным 14 апреля данным столичного управления Росреестра, зарегистрировано 14,8 тыс. договоров купли-продажи жилья, это на 31% больше показателя февраля и на 13% выше, чем за аналогичный период прошлого года. В ЦИАН считают, что рост в сегменте в марте составил 7% к марту 2019 года.

В любом случае март оказался одним из лучших месяцев для рынка вторичного жилья за весь первый квартал. Для сравнения: в январе было заключено 7,97 тыс. договоров, в феврале — 11,3 тыс. По наблюдениям экспертов ЦИАН, резкий пик покупательской активности был зафиксирован 9 марта: на фоне роста курсов валют из-за падения нефтяных цен число запросов за день выросло на 36% по сравнению с тем же днем прошлого года.

Такие настроения наблюдались почти весь март.

Традиционно вторичный рынок по объему продаж уступает первичному, где в разные периоды продажи число реализованных квартир на 6–10 процентных пунктов выше, чем в старом жилом фонде. Но по итогам марта 2020 года эта разница почти нивелировалась: по данным ЦИАН, в Москве с физлицами было заключено 6,7 тыс. договоров долевого участия в новостройках, что на 14% выше, чем в феврале.

Однако уже в первой половине апреля на всем рынке жилья начался спад. Причиной стал введенный в городе режим самоизоляции, что привело к сбою в работе Росреестра и многофункциональных центров, где регистрируются сделки, росту пессимизма покупателей и снижению выдачи ипотечных кредитов. Глава аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов отмечает, что вторую неделю сделок на вторичном рынке почти нет.

Господин Таганов ожидает реализации отложенного спроса по завершению карантинных мероприятий. Эксперт объясняет, что доля сделок с привлечением ипотеки на вторичном рынке традиционно ниже, чем на первичном: «Если даже сократится выдача ипотечных кредитов, как прогнозируют ряд банков, это не сыграет решающей роли». Если спрос вернется, то будет реализовываться постепенно в течение всего лета, добавляет господин Таганов, то есть традиционный летний спад на рынке вторичного жилья может сгладиться.

Руководитель проекта Dataflat.ru Александр Пыпин также ждет всплеска числа сделок после отмены ограничений и стабилизации их регистрации. По его оценкам, если ситуация вернется в привычное русло в мае, число сделок по его итогам будет сопоставимо со значениями марта. Эксперт объясняет, что вторичный рынок недвижимости в период кризиса всегда выглядит более устойчивым, чем первичный. Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров, напротив, считает, что в итоге текущий кризис нанесет по вторичному рынку более сильный удар, чем по первичному. По его прогнозам, резко сократятся инвестиционные покупки: рост безработицы приведет к обрушению спроса на арендном рынке и снижению ставок. На этом фоне, добавляет эксперт, покупать квартиры для их последующей сдачи станет экономически нецелесообразно.

Технические сбои Росреестра привели к сокращению сделок с жильем

Помимо падения спроса на фоне кризиса, вызванного пандемией коронавируса и девальвацией рубля, застройщики жилья столкнулись с дополнительной проблемой. Из-за карантинных мер у Росреестра начались технические сбои, поэтому с начала апреля почти невозможно зарегистрировать до трети заключенных сделок, жалуются девелоперы. В результате компании не получают вовремя средства по ипотечным сделкам: банки не перечисляют деньги до формальной регистрации договоров купли-продажи. В Росреестре утверждают, что проблема в ограничениях работы многофункциональных центров, которые также задействованы в оформлении сделок.

Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2017 года

Цены держатся за счет крайних сегментов – пятиэтажек и монолитно-кирпичных домов

Цены на недвижимость в Москве

I полугодие 2017 года не принесло существенных перемен на рынок недвижимости – рублевые цены на вторичные квартиры в Москве в январе-июне продолжали медленно ползти вниз. При этом падение цен было бы более глубоким, если бы не программа реновации старого жилого фонда, анонсированная московскими властями в конце февраля.

По данным аналитического центра www.irn.ru, стоимость квадратного метра в Москве за полгода просела в рублях на 1,1%: со 169 500 в декабре 2016 года до 167 600 руб. в июне 2017 года. Долларовый индекс цен за аналогичный период увеличился с $2 700 до $2 950 за квадратный метр, то есть на 9,3%. Впрочем, рост показателя в твердой валюте был связан исключительно с укреплением рубля и не отражал реальных процессов, происходивших на рынке недвижимости.

Примечательно, что основная масса жилья – советские и современные панельные дома, а также сталинки и типовые кирпичные дома – подешевела больше, чем рынок в среднем. Лучше рынка чувствовали себя «крайние» сегменты – пятиэтажки и современные монолитно-кирпичные дома.

Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен по комнатности. «Однушки», которых много в пятиэтажках, — на уровне рынка, многокомнатные квартиры – их нет почти нигде, кроме дорогих монолитно-кирпичных домов и престижных сталинок, — вырвались вперед. При этом «двушки» и «трешки», формирующие основной объем предложения, дешевели быстрее всего.

Пятиэтажки своим успехом, скорее всего, обязаны городской программе реновации. К росту реального спроса на хрущевки она не привела, но простимулировала интерес потенциальных покупателей к квартирам в таких домах. Прежде всего кирпичных – они комфортнее панельных и в большинстве своем расположены в хороших районах рядом с метро.

Читать еще:  В Москве строительство метрополитена до Раменок может быть завершено в 2015 году

Относительная ценовая устойчивость монолитно-кирпичных домов, по всей видимости, связана с некоторым улучшением экономической ситуации в стране и укреплением курса рубля в I полугодии. В таких домах много инвестиционных квартир, собственники которых в периоды стабилизации экономики традиционно играют на повышение.

Надежды владельцев хрущевок на то, что планы московского правительства помогут им подороже продать свою собственность, отразились и на динамике цен по географии. В лидерах рынка оказались демократичные округа, где пятиэтажек много, в аутсайдерах – дорогие, где их мало или нет вообще.

В Москве зафиксировано падение цен на жилую недвижимость по итогам первой половины 2017 года

Об этом говорят данные рыночного исследования, проведенного компанией «Метриум».

Согласно этим данным, по итогам 2019 года покупатели строящегося жилья в Новой Москве (ТиНАО) заключили с застройщиками 24,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что на 16% меньше аналогичного показателя (28,8 тыс. ДДУ) за 2018 год.

В обзоре отмечается, что в предыдущие шесть лет активность покупателей в Новой Москве год от года только возрастала, хотя и с переменными темпами (см. график).

Снижение спроса на «первичку» в данной локации столицы аналитики «Метриум» объясняют следующими факторами:

снижением доходов населения;

повышением ставок по ипотеке с конца 2018-го по первую половину 2019 года.

Другие цифры и тенденции, выявленные авторами данного исследования по итогам 2019 года таковы:

количество представленных на местном рынке жилых комплексов сократилось до 27 ЖК — это минимум за всю семилетнюю историю ТиНАО;

поставлен антирекорд по количеству новых проектов, которые появились в продаже — только два ЖК;

сократилась доля ТиНАО в общем объеме продаж в Большой Москве — c 35% в 2018 году до 30% в 2019 году.

Тем не менее, несмотря на снижение числа сделок, в целом активность покупателей в Новой Москве остается на очень высоком уровне, отмечает управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая (на фото). Кроме 2018 года, ни в один из предыдущих периодов в ТиНАО не было зафиксировано так много сделок, как в 2019 году».

Поэтому, по ее мнению, говорить о кризисе спроса на первичное жилье в ТиНАО пока не приходится, хотя падение спроса и было резким.

«Полагаю, что по мере снижения ставок по ипотеке спрос может вновь начать расти на этом рынке, если цены не продолжат повышаться в сопоставимой с 2018—2019 гг. динамике», — резюмировала эксперт.

Другие публикации по теме:

В перечень системообразующих организаций, подготовленный Минстроем, вошли 43 компании, занимающиеся жилищным строительством

Правительственная комиссия по повышению устойчивости российской экономики на своем заседании 24 апреля утвердила актуализированный перечень системообразующих организаций строительной отрасли и ЖКХ, внесенный Минстроем. Как рассказал глава Минстроя Владимир Якушев, в него вошли 76 организаций: 74 по критериям и две — по основаниям.

Фото предоставлено компанией Брусника

В данный перечень вошли 43 компании, включая государственные, работающие на рынке жилищного строительства.

ГК РКС (ООО «РКС Девелопмент»);

ГК Главстрой (ООО «ГЛАВСТРОЙ-СПб специализированный застройщик»);

ГК СпецСтройКубань (ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройКубань»»);

ГК ПИК (ПАО «Группа Компаний «ПИК»»);

ГК Брусника (ООО Брусника. Специализированный застройщик»);

Фото предоставлено компанией Брусника

ГК ЮгСтройИнвест (ООО «Специализированный застройщик-1 «ЮгСтройИнвест-ДОН»»);

Ранее, основываясь на данных ЕИСЖС, портал ЕРЗ.РФ сообщал, что статус системообразующих застройщиков (СЗ) могут получить 23 девелоперские группы и компании.

Позже в ходе онлайн-конференции в РБК министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев (на фото) заявил, что по инициативе Минстроя данный список будет расширен.

При этом отмечалось, что статус СЗ предоставит право достраивать свои объекты без перевода их на проектное финансирование не только таким лидерам рынка, как ПИК и ЛСР, но и целому ряду других крупных девелоперских компаний, что жизненно важно в нынешних непростых условиях экономического кризиса и пандемии COVID-19.

Фото предоставлено компанией Брусника

Напомним, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ №480 от 22.04.2019 застройщик, получивший статус системообразующего, имеет право не переводить на схему проектного финансирования свои проекты, завершенные хотя бы на 6%.

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, по инициативе Минстроя критерии включения в список системообразующих застройщиков были изменены: в качестве минимального значения определен объем строительства в соответствии с действующими разрешениями на строительство в размере 400 тыс. кв. м (в составе аффилированной группы или холдинга).

По словам Владимира Якушева, застройщики, попавшие в перечень системообразующих предприятий, смогут в первоочередном порядке рассчитывать на налоговые и прочие преференции от государства.

Кроме того, как отмечалось, для таких застройщиков вводится мораторий на банкротство и другие меры поддержки в условиях кризиса и пандемии.

Портал ЕРЗ.РФ попросил топ-менеджеров застройщиков, попавших в список системообразующих, прокомментировать этот факт и его значение для повседневной деятельности и ближайших перспектив данных компаний.

Читать еще:  Топ 5 стран ЕС, где осенью можно попробовать самое лучшее вино

И вот какие ответы мы получили.

Антон Елистратов, генеральный директор группы Самолёт:

«Группа Самолет уже не первый год является вторым по величине девелопером в Московском регионе. В 2019 году мы заняли 2-е место по количеству проданных метров и 2-е место среди коммерческих компаний по общему количеству метров, введенных в эксплуатацию. На текущий момент по данным ЕРЗ.РФ наш объем текущего строительства составляет 1,28 млн кв. м. По этому показателю мы занимаем 4-е место в федеральном списке.

И в этом плане включение в перечень системообразующих застройщиков — это констатация нашего сегодняшнего места в отрасли. Но при этом мы рассчитываем, что Правительство в рамках преодоления последствий кризиса продолжит поддерживать отрасль и, в частности, системообразующих девелоперов.

Поддерживать за счет временного снижения ипотечной ставки до 2%, а также за счет иных мер, которые помогут отрасли не просто выжить, но и продолжить развитие, а также потянуть за собой рост смежных отраслей, таких как металлургия, производство материалов, логистика и многие другие».

Федор Сапронов, вице-президент ГК Инград:

«Включение в список системообразующих организаций в условиях распространения коронавирусной инфекции дает возможность компаниям напрямую получать меры государственной поддержки и пользоваться субсидиями из федерального бюджета, налоговыми каникулами, мораторием на банкротство и др.

ГК Инград своевременно создал подушку безопасности, достаточно уверенно смотрит в будущее, и поэтому сейчас трудно прогнозировать, какими конкретно инструментами воспользуется наша компания и будет ли она это делать. При этом сам факт включения в указанный перечень ­— это уже повышенная ответственность и большая честь для нашей компании.

Очень важно, что руководство страны рассматривает строительную отрасль в числе приоритетных и считает наш блок системно значимым, подчеркивает его статус. А для наших покупателей это — дополнительная и очень важная гарантия того, что они своевременно получат свое жилье».

Николай Зиновьев, исполнительный директор ГК ЮгСтройИмпериал:

«Данный перечень — это в первую очередь гарантия надежности. Для покупателей — что их дома точно достроятся. Для застройщиков — что в случае необходимости можно воспользоваться преференциями (например, в виде рассрочки обязательных платежей). Для государства — что крупнейшие игроки поддержат строительную отрасль в сложных условиях пандемии и кризиса. Ведь включение в список означает, что компания не просто занимает лидирующие позиции на рынке, но и финансово чувствует себя достаточно уверенно.

Конечно, это большое доверие. И в то же время — усиленный контроль. Как бонус — возможность обмена опытом и идеями с другими игроками рынка. Кризис — не только тяжелое время с точки зрения финансов, но и возможность проверить компанию на устойчивость внутренних процессов, выявить новые точки роста и развития».

Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» (ГК Главстрой):

«Работа и финансовые показатели системообразующих организаций входят в систему наблюдения на уровне Правительства России. Включение «Главстрой Санкт-Петербург» в федеральный перечень дополнительно демонстрирует для наших клиентов стабильность положения и надежность компании, и вместе с этим накладывает на нас особую ответственность перед покупателями, партнерами.

Сегодня мы по графику ведем бесперебойное строительство жилых домов и инфраструктурных объектов, адаптируемся к изменениям и развиваем дистанционные услуги, в том числе удаленное заключение сделок с электронной регистрацией в Росреестре».

Павел Антонов, директор по правовым вопросам ГК А101 :

«К системообразующим предприятиям относят компании с объемом текущего строительства не менее 400 тыс. кв. м недвижимости и выручкой за 2019 год в размере не менее 10 млрд руб. Первый необходимый минимум ГК А101 превышает примерно в 2,5 раза, а второй — почти в 4 раза.

Предполагается, что участники списка получат эффективную поддержку, но не автоматически, а только в случае возникновения критических сложностей, обусловленных пандемией коронавируса и сопряженных с ней экономических колебаний.

Речь идет о комплексе мер по поддержанию устойчивости одной из ключевых отраслей экономики, в том числе в части предоставления налоговых преференций, льготных кредитов на пополнение оборотных средств, подготовку земельных участков, технологическое подключение к сетям и т.д. Все указанные меры напрямую относятся к потребностям ГК А101.

Важно, что в перечень попадают девелоперы с комплексными проектами, от реализации которых зависит качество городской среды, экономический и социальный климат в регионе».

Александр Щиголь, директор по оперативному управлению компании Брусника:

«Включение Брусники в перечень системообразующих компаний добавит уверенности в выполнении своих производственных планов и исполнении обязательств перед дольщиками, работниками и подрядчиками.

Мы предполагаем, что для системообразующих застройщиков будут разработаны конкретные меры поддержки, способствующие сохранению финансовой устойчивости отрасли и достижению заявленных планов по вводу жилья.

В настоящий момент наша компания продолжает строительно-монтажные работы с соблюдением Рекомендаций по предотвращению распространения COVID-19 в тех регионах, где деятельность застройщиков не приостановлена региональными актами».

Полный перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ можно изучить здесь.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector