76 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Цены на новостройки в Москве рухнули до минимума — нет спроса, квартиры стоят нераспроданными

Экономический кризис 2020: стоит ли покупать квартиру при падении рубля

Начало второй недели марта 2020 года ознаменовалось очередным проседанием фондовых рынков, ростом доллара и евро, и, соответственно, падением рубля. Этот факт стал еще одной причиной для паники на рынках (первой причиной выступил коронавирус из Китая). В том числе и на рынке недвижимости. Во всяком случае, некоторые эксперты по недвижке полагают, что мы входим в новую реальность. Так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться.

Прямой зависимости квадратных метров от нефти и курса рубля в недвижимости нет, но падение национальной валюты снизит покупательскую способность, что в негативном ключе скажется на застройщиках. Если же смотреть на экономическую ситуацию с позиции инвестора, желающего зафиксировать прибыль, – сейчас самое время вкладывать деньги в недвижимое имущество. Правда, только для тех, кто вовремя успел вывести деньги из фондового сектора (до обрушения индекса МосБиржи) или хранил деньги в валюте. Для последних недвижимость, можно сказать, подешевела процентов на 15-20.

Обратите внимание, что применительно к инвесторам мы говорим именно о фиксации прибыли, а не возможности быстро нажить еще. У недвижимости низкая ликвидность и никаким агрессивным риск-профилем и большой маржинальностью здесь не пахнет. Стабильность, надежность и посредственный доход – не более.

Как застройщики отреагировали на обвал рубля?

Честно говоря, отреагировали они как рациональные и грамотные люди. Не стали делать никаких резких выпадов, заняв позицию наблюдателей. В момент наступления кризиса главное — не суетиться и не паниковать. Тем не менее, некоторые девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра может поползти вверх. Более того, эти варианты уже всерьез рассматриваются внутри отдельных компаний. Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.

Представители «Группы ЛСР» сообщили, что срочных экстренных мер вводить не планируют. Продажи квартир продолжаются и никаких разговоров о повышении цен не идет. Такая же ситуация наблюдается в девелоперской компании «Гранель», которая рассматривает повышение цен только в случае роста динамики спроса. Генеральный директор «А101», Анна Боим, рассказала РБК, что аналитики ее компании тоже не видят предпосылок для роста цен. По ее мнению, если рубль не вернется на конкурентные позиции в ближайшие пару недель – спрос на покупку недвижимости может увеличиться на 7%.

Из всего этого можно сделать только один вывод: паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков. Как ни крути, а вложение денег в недвижимость – самый надежный способ фиксировать средства в любой кризис. Вот только далеко не факт, что ажиотаж будет большим, ведь больше половины населения столицы (и всей страны в целом) в принципе не имеют возможности приобрести квартиру без использования кредитных программ.

Сейчас мы наблюдаем некоторое волнение среди клиентов: как покупателей, так и продавцов. Но спешим успокоить, что несмотря на серьезное снижение рубля и кризис, сделки будут совершаться и дальше, ведь решение квартирного вопроса сопряжено именно с решением личной ситуации для человека!

Так комментирует ситуацию на рынке Екатерина Никитина, генеральный директор агентства по продаже недвижимости «PRO ОБМЕН».

На данный момент я бы тщательнее подбирала квартиру в новостройке, если говорить об инвестиционных вложениях, более внимательно выбирала застройщика, проект и стадию готовности. И не спешила реагировать на рекламные призывы с существенными скидками. Также не советовала бы менять сейчас рубли в доллары и прятать деньги в банке. Деньги должны работать и приносить прибыль. Сейчас мы получаем разную информацию от разных застройщиков – кто-то уже отменил часть акций, кто-то приостановил торговлю, а кто-то наоборот стимулирует своих партнеров на большие продажи. И на мой взгляд это правильная политика.

Что касается ипотеки: тем, кто еще размышляет над вопросом «брать или не брать», я бы порекомендовала ускориться и оформить ее, потому что процентная ставка будет расти.

Оформлять ли ипотеку на фоне падения рубля?

Как показали прошлые экономические кризисы, рынок недвижимости дольше остальных реагирует на глобальные изменения. Стоимость квадратного метра на нем не может меняться так же быстро, как обваливаются фондовые рынки и падает рубль. Да и к тому же, мы уже отметили выше, что квадратные метры не зависят напрямую от курса рубля и нефтяных котировок.

Вписываться в ипотеку на фоне мирового кризиса, пожалуй, не самая лучшая идея, ведь ипотека – это не фиксация прибыли, а усложнение и без того плохой ситуации вашей карманной экономики. С другой стороны, в случае пересмотра ключевой ставки Центробанком, процент по ипотечному кредитованию к концу марта может вырасти (сейчас ставка по ипотеке составляет в среднем 8,8% годовых). Можно, конечно, сделать резкий ход конем и быстро выйти на сделку по текущим ставкам, но это решение исключительно субъективного характера. Если решили пойти на это – медлить и откладывать явно не стоит, дабы не остаться с носом.

Нужно понимать, что увеличение процента по ипотеке – худший исход. По-хорошему, произойти подобного в ближайшее время не должно. С поддержкой Государства застройщики скорее всего продолжат держать текущие цены на новостройки, даже несмотря на высокие риски. Но вот вполне вероятно, что банки станут тщательнее отбирать тех, кого они готовы кредитовать. Учитывая, что большинство застройщиков уже работает по программе эскроу-счетов (покупатель платит деньги в банк, а застройщик получает их, когда сдаст жилье) – бизнес все же ждут трудности. В любом случае, прежде чем покупать что-либо и брать кредит – оцените свои возможности.

Читать еще:  Тканевые ролеты — легкий и простой выбор для окон

Тысячи квартир в новостройках Москвы простаивают без владельцев по 5-7 лет – их никто не покупает

Сколько квадратных метров жилья нужно одному человеку для комфортного проживания? Власти уверяют, что того, что есть сейчас, — маловато. В регионах на одного человека приходится 20-22 кв. м, в Москве — 17-18 кв. м. Надо строить больше!

Застройщики-то строят, но нередко квартиры в новостройках пустуют по несколько лет. Жилые комплексы устаревают так быстро, что превращаются в неликвид.

В Московском регионе в 2017 году квартир, которые были неинтересны покупателям, было 8%. В 2018 году — 12%. Сегодня невостребованных квартир — уже 20%. Аналитики выяснили, что такого жилья больше всего в новостройках бизнес-класса — 60%.

Почему жилье становится неликвидным? Например, проект находится в неудачной локации (ни метро рядом, ни школы, ни поликлиники), или квартирография не продумана (в квартирах много мертвых зон, мало окон). Или цены неподъемны для клиентов из-за больших площадей жилья.

Локацию изменить невозможно, а вот квартирографию можно исправить путем разделения или объединения квартир. А еще застройщики нередко делают в непопулярных объектах ремонт, переводя их в категорию «с отделкой».

Рост невостребованного жилья связан с тем, что за последние два года в Московском регионе на рынок вышло много новостроек в удачных локациях и с интересными концепциями. Спрос покупателей переключился на новые объекты.

При этом половина нынешнего объема неликвидных квартир находится в границах старой Москвы, четверть — в Новой Москве и столько же — в Подмосковье. Это понятно — чаще всего «простаивают» дорогие квартиры, а их традиционно больше в прежних границах города.

За последние пару лет в столице появились проекты класса комфорт+ и перетянули на себя часть спроса из бизнес-сегмента. Как следствие — рост количества низколиквидных квартир в дорогостоящих ЖК. Эти жилые комплексы уже достроены, введены в эксплуатацию, но не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада.

В отдельных проектах бизнес-класса доля малоликвидных лотов превышает 60%. И продаваться такие квартиры могут долго (доходы населения не растут).

«Ненужные» квартиры есть и в массовом сегменте, но их доля составляет не больше 10%. Это, как правило, первые или последние этажи , торцевые квартиры или не слишком удачные планировки. И обычно они реализовываются в течение года после ввода дома в эксплуатацию. Потому что целевая аудитория масс-маркета чувствительна к изменениям цен — если клиент получит дополнительную скидку, он купит эту квартиру.

Потенциальный покупатель бизнес- и премиум-класса другой. Он более привередлив и к скидке потребует еще и доработку каких-нибудь деталей. В итоге в высших ценовых категориях малоликвидные лоты ждут покупателей по 3 года и больше.

Эксперты также отмечают, что на ликвидность объекта в зависимости от класса влияет и количество комнат в жилье. В масс-маркете неликвидны квартиры с 3 и более комнатами — их чаще покупают, когда дом вводится в эксплуатацию или заселяется. А вот однушки и двушки раскупают еще на стадии строительства.

В жилых комплексах премиум- и бизнес-класса всё наоборот — первыми расходятся квартиры с большим метражом, а небольшие реализуются последними.

Что остается делать застройщикам с неликвидом? Правильно — скидки! Размер дисконта на слаболиквидное жилье составляет 10-15%, в элитных проектах может достичь и 30%.

Такие скидки привлекают покупателя. Но, как правило, максимальный размер скидки придется на невостребованные 3-комнатные квартиры. Если покупатель желает приобрести однушку или двушку, на 15%-ную скидку рассчитывать вряд ли придется — максимум 5%.

Первичный рынок жилья Москвы разнообразен, и большинство покупателей выбирают современные проекты — те, что строятся или были введены в эксплуатацию 1-2 года назад. У новостроек постарше есть серьезные проблемы с продажей остатков.

Эти жилые комплексы уже морально устарели и рискуют вообще никогда не продаться полностью, если девелоперы не будут действовать в сторону того, чтобы повысить их конкурентоспособность и привлекательность.

Цены на новостройки в Москве рухнули до минимума — нет спроса, квартиры стоят нераспроданными

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

В понедельник, 9 марта, цена североморской нефти Brent упала более чем на 27% — до $30–32 за баррель. На фоне обрушения цен на нефть на международном валютном рынке взлетели курсы американской и европейской валют. Курс доллара достигал в понедельник 75 руб., евро — 85 руб.

Обвал цен на нефть сопровождал каждый экономический или финансовый кризис в России — 1998, 2008 и 2014-2015 годов, — а также всегда являлся опосредованной причиной снижения стоимости московского жилья. Вспоминаем, как проходили прошлые кризисы и чего они стоили продавцам и покупателям столичной недвижимости.

В кризис 1998–2000 годов, причиной которого стали обвал рынка ГКО, огромный госдолг России, колебания на азиатских рынках и падение цен на нефть, цены на жилье в Москве рухнули в долларах на 30–35% — до уровня $700 за 1 кв. м. Для справки: в октябре 1997 года за баррель американской WTI давали $22, а в декабре 1998 года — всего $11. Тогда в Москве пострадал рынок вторичного жилья — большинство москвичей получало зарплату в долларовом эквиваленте. Кризис подстегнул развитие рынка недвижимости, началась активная массовая жилая застройка, рост цен возобновился в 2001 году.

Читать еще:  Московские власти намерены возвести мост между Нижними Мневниками и Фили

Мировой экономический кризис начался в 2008 году. Его причинами стали ипотечный кризис в США, кризис ликвидности в развивающихся странах, снижение цен на нефть. Падение цен на московском рынке жилья составило 30–35% в долларах и 10–15% в рублях. В 2008 году цены на нефть в июле достигали $145 за баррель, в сентябре — упали до $91. Тогда произошел масштабный отток западных инвестиций с развивающихся рынков, из России ушли все крупные инвестфонды. Это привело к ряду банкротств крупных девелоперов с серьезной кредитной нагрузкой. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.

Кризис 2014 года в России называют внутренним. Он был обусловлен падением цен на нефть и рубля, антироссийскими экономическими санкциями, введением контрсанкций. До середины 2014 года цены на нефть оставались стабильными в пределах $105–115 за баррель. В сентябре 2014 года котировки пошли вниз и к декабрю рухнули до $60 за баррель. Падение цен на московское жилье в конце 2014-го — начале 2015 года составило 55% в долларах и 15–20% в рублях. Рынок недвижимости отреагировал на кризис так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии. Государство стало поддерживать застройщиков, субсидируя ипотечные ставки на покупку нового жилья.

Зависимость цен на недвижимость от курса цен на нефть

Прямой зависимости цен на недвижимость от курса цен на нефть нет, но есть опосредованная. Как объяснял в 2014 году профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник, цены на нефть определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством нескольких факторов:

  • условия и объем жилищного кредитования покупателей, в том числе ипотечного; количество и доля ипотечных сделок;
  • макрофинансовые факторы (изменение курсов валют — девальвация и ревальвация);
  • макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости);
  • инфляция и дефляция.

«Нефть — основной экспортный продукт Российской Федерации, и чем выше доходы от его продажи, тем больше денег вливается в отечественную экономику и на рынок недвижимости, который является ее неотъемлемой частью. Но не напрямую, а опосредованно — через фондовый рынок, увеличение прибыли госкомпаний, рост доходов населения и т.п. Однако в итоге увеличение объема средств на рынке приводит к росту цен на жилье. И наоборот: чем ниже цены на нефть, тем меньше ликвидности в экономике и тем дешевле квадратный метр», — говорилось в статье 2016 года портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

«Для примера можно рассмотреть ситуацию 2008 года. В то время с начала июля до конца декабря цены на нефть снизились почти на 73%. Цены на жилье в этот период продолжали расти, падение началось лишь в ноябре и продолжилось до сентября 2009 года — тогда долларовые цены снизились на 35%. Рублевые цены потеряли меньше — всего около 10%», — рассказывал на страницах РБК руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Следующее не очень продолжительное снижение цен на нефть, как отмечает эксперт, пришлось на март—июнь 2012 года. За этот достаточно короткий период цены на нефть просели на 25%. Цены на недвижимость начали снижаться с двухмесячной задержкой: с мая по август квадратный метр подешевел на 10% в долларах. Рублевые цены сначала отреагировали ростом на 9%, но к августу примерно так же снизились.

Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев, объяснял в мае 2019 года директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Колебания нефтяных котировок затрагивают 10% самых богатых россиян

Стоимость квартир в Москве сильнее всего связана не с динамикой зарплат или доходов, а с колебаниями цен на нефть и курсом рубля к доллару, подсчитали в 2018 году эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Владимир Сальников и Ольга Михеева. Зависимость цен на нефть и столичные квартиры экономисты рассмотрели в своей работе «Модели ценообразования для прогнозирования цен на московском рынке жилой недвижимости».

При росте доллара «происходит одномоментный скачок рублевых цен [за квадратный метр], но уже в следующем месяце, при прочих равных, цены идут вниз, отыгрывая обратно порядка две трети повышения», отмечали экономисты. Ситуация, при которой ослабление рубля ведет к удорожанию квартир, говорит о том, что девелоперы фиксируют цены на квартиры в долларах. Впрочем, такая тенденция прервалась в середине 2015-го — начале 2016 года, когда «многие застройщики стремились «отвязать» рублевые цены от долларовых» и даже старались снижать цены вопреки ослаблению отечественной валюты, чтобы поддерживать спрос. В то же время продавцы вторичной недвижимости на такое не решались, поэтому потребители переориентировались на первичный рынок квартир, указывали экономисты.

Читать еще:  Как покрыть крышу шифером , используя шуруповерт?

При анализе изменения цен на жилье по годам (с 2010-го по 2015-й) на первый план также вышли не доходы населения, «которые, казалось бы, должны влиять на цену недвижимости», указывают авторы исследования. Более точным показателем стали цены на нефть, которые оказались тесно связаны с изменением спроса на недвижимость, номинированную в долларах. Эксперты сделали вывод, что колебания нефтяных котировок более точно отражают динамику доходов в верхнем по доходам дециле населения (10% самых богатых россиян), представители которого и формируют основной спрос на недвижимость.

При анализе стоимости квартир, номинированной в рублях, также зафиксировано высокое влияние нефти, однако не через валютный курс, а во взаимосвязи с динамикой сбережений населения. А большую часть сбережений формируют именно граждане с самым высоким доходом, объясняли аналитики ЦМАКП. Но динамика реальных доходов в целом по экономике в основном дает представление о бедных слоях населения (так как их больше), а благосостояние обеспеченных граждан как раз хорошо отражает динамика цен на нефть, и именно она была драйвером роста их доходов. В то же время значимое влияние на ценообразование в недвижимости оказывает и стоимость стройматериалов.

Время покупать? Цены на новостройки готовятся резко пойти вниз

Рынок недвижимости в России ожидает снижения цен на новостройки до 30%. Потери застройщиков могут превысить 200 млрд рублей. Насколько реальны такие прогнозы и что будет с ценами этой весной?

Фото © ТАСС / Александра Краснова

Крупнейшие российские застройщики могут снизить цены на новостройки на 20−30%. Это произойдёт, если пандемия коронавируса окажет сильное влияние на отрасль. При этом потери их выручки могут превысить 200 млрд рублей. Такой прогноз дало агентство “Национальные кредитные рейтинги” (НКР).

Кризисный сценарий предполагает отмену карантина не ранее сентября 2020 года. Это приведёт к значительному падению спроса — на 25% и более. Вероятно ещё более заметное снижение цен строительными компаниями (на 20−30%), чтобы поддержать максимально возможный в этих условиях уровень продаж. Такое пояснение даётся в аналитическом комментарии рейтингового агентства.

По словам заместителя директора департамента новостроек “ИНКОМ-Недвижимость” Валерия Кочеткова, сценарий, представленный НКР, вполне реален.

Уже к концу первой недели режима самоизоляции снижение спроса составило около 20%. Каждая следующая неделя может добавить ещё 10% к этому падению. Есть риск, что через месяц продажи сократятся в диапазоне до 50%, а через десять недель спрос может приблизиться к нулевой отметке, — рассказал Валерий Кочетков. — Сложно сказать, до какой степени при этом упадут цены, но вполне вероятно, что более чем на 15%. Также застройщики будут активно применять различные маркетинговые инструменты: беспроцентные рассрочки, снижение размера первоначального взноса, скидки на машино-места и так далее.

Фото © ТАСС / Сергей Мальгавко

Аналитик ИК “Фридом Финанс” Евгений Миронюк говорит, что риелторы отмечают падение продаж жилой недвижимости. Это объясняется ещё и тем, что покупатели не могут посмотреть свою возможную будущую квартиру, так как вынуждены оставаться дома.

При реализации оптимистичного сценария, при котором карантин будет снят в начале мая, в больших городах цены на квадратные метры всё же снизятся на 57%. Цены на аренду жилья в крупных городах могут в этом случае отреагировать сильнее, ведь, как и в ситуации с вторичным жильём, необходимы просмотры объектов, — пояснил Евгений Миронюк. — Но всё же эти тенденции являются временными, а отложенный спрос после окончания карантина способен быстро вернуть цены на прежний уровень.

Сооснователь портала о недвижимости Move.ru Александр Дужников, напротив, считает, что прогноз НКР далёк от реального положения дел.

Падение курса рубля и экономический спад, связанный с пандемией коронавирусной инфекции, побудили множество покупателей, планирующих приобрести недвижимость в ближайшие полгода, сделать покупку именно сейчас, чтобы не потерять деньги. Это спровоцировало аномальный спрос и увеличение доходов девелоперов в марте, — утверждает Александр Дужников.

Фото © ТАСС / Сергей Коньков

По словам эксперта, в ближайшее время рынку недвижимости не избежать потерь, связанных с понижением покупательской способности и возникшими в период самоизоляции проблемами. Рынок недвижимости консервативен, его участников ожидает только многоступенчатое повышение цен и достаточно длительный процесс стабилизации. Нынешние события, падение платёжеспособности населения — всё это, по его мнению, никак не приведёт к снижению стоимости и повышению спроса на жильё.

Директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев считает, что на новостройки, которые сдаются этой весной, застройщики снизят цены.

Однако большинство металлопрокатных предприятий повысят цены на свою продукцию, что в итоге может сказаться на стоимости новостроек на горизонте лета и осени, когда будут сдаваться новые объекты.

Если говорить про долгосрочный период, застройщики получат убытки во втором квартале из-за снижения цен. Но если эпидемия коронавируса прекратится к лету, то к осени можно ожидать, что прибыль застройщиков вырастет из-за повышения цен на квадратный метр. Также те клиенты, которые купят недвижимость по сниженной цене весной, после этого смогут продать недвижимость дороже в период осени-зимы. Таким образом, они смогут улучшить свои жилищные условия в будущем, — заключил Артур Меркушев.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов: