49 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рефинансирование ипотеки. Важные налоговые нюансы

Рефинансируем кредит на жильё: насколько это выгодно и почему 3282

Иногда спустя некоторое время после получения кредита на крупную и не очень сумму возникает желание досрочно погасить его или попробовать погасить на более выгодных условиях. Но банки могут заставить в таких случаях заплатить большую штрафную комиссию, которая с учётом основного долга, переплаты по кредиту и вовсе делает условия неприемлемыми.

Однако не бывает безвыходных ситуаций. Кредит или несколько кредитов можно рефинансировать. В таком случае часто можно не только сократить срок выплаты кредита, но и выиграть по деньгам. По крайней мере, так обещают банки. А как на практике?

В редакцию Myfin . by обратилась читательница с просьбой помочь рефинансировать кредит. Наш портал не предоставляет такого рода услуги, однако мы обратились в белорусские банки, которые могут рефинансировать кредит.

Исходящие условия у нас были следующие:

Кредит на приобретение квартиры (45 000 долларов) взят в Белросбанке в 2008 году на 20 лет. Исправно выплачивался 10 лет. После реорганизации упомянутого банка кредит в течение последних пяти лет выплачивался Альфа-Банку.

Ежемесячный платёж — порядка 400 у.е. Остаток основного долга — 35 000.

Читательница хочет рефинансировать кредит суммой в 35 000 долларов кредитом в белорусских рублях на 20 лет.

Официальный доход за вычетом всех налогов — 2800 белорусских рублей. В собственности кредитополучателя квартира, автомобиль. Объект кредитования существует и находится в собственности. Кредитная история хорошая, просрочек не было.

Ранее Myfin . by составил топ кредитов на рефинансирование, которые предлагаются в белорусских банках. Редакция обратилась в банки, услуги которых попали в данный рейтинг.

Сумма кредита достаточно большая, поэтому рефинансировать его на определённых условиях согласны два банка — Паритетбанк и БНБ-Банк. Правда, в обоих финучреждениях констатировали: вряд ли клиент получит выгоду.

В Паритетбанке расчёт производили на 5 лет под 14% годовых.

Клиенты с положительной кредитной историей имеют возможность рефинансировать ранее полученные кредиты в других банках в рамках кредитного продукта «Кредитная перезагрузка».

Исходя из предоставленной информации о размере среднемесячного дохода клиента, при условии отсутствия иных обязательств (кредитов, рассрочек и т.д.) клиент является кредитоспособным на сумму до 47 000 белорусских рублей. При оформлении кредита на данную сумму ежемесячный платёж составит 1106,44 белорусского рубля.

«Уменьшить сумму переплаты по кредиту при его рефинансировании не получится, поскольку у клиента кредит сроком погашения 10 лет. Паритетбанк рефинансирует кредиты на 5 лет, соответственно ежемесячный платёж увеличится за счёт сокращения срока кредитования», — констатировали в Паритетбанке.

В Паритетбанке посчитали также и рефинансирование кредита на 30 000 рублей. В таком случае платёж в месяц составит 706,24 белорусского рубля.

В БНБ-Банке также могут рефинансировать данную сумму кредита на срок до 5 лет.

«Исходя из предоставленной информации, в указанном случае клиенту необходимо будет предоставить совокупный доход либо информацию о дополнительном доходе, т.к. не хватает КПД при расчёте на указанную сумму. Платёж в месяц — около 1700 BYN . Если клиенту осталось платить 10 лет по указанным ей 800 BYN , то получается примерно одинаковая сумма переплаты», — отметили в БНБ-Банке.

В банке также пояснили, что срок выплаты данного кредита — 20 лет в белорусских рублях — там не рассматривают.

Остальные банки не готовы рефинансировать такую сумму:

· в Абсолютбанке нет кредитного продукта для физических лиц, благодаря которому клиент сможет рефинансировать ранее взятый кредит с данной суммой;

· Белагропромбанк в рамках кредитного продукта «Рефинансирование» не предоставляет кредиты на погашение задолженности по кредитным договорам в долларах США;

· кредитов на приобретение жилья в РРБ-Банке нет: максимальная сумма, которую можно взять на рефинансирование кредита в другом банке, составляет 15 000 белорусских рублей. Для рефинансирования кредита, оформленного в другом банке, есть специальный кредит «Рефинансирование»;

· в Технобанке максимальная сумма кредита для рефинансирования составляет 50 000 белорусских рублей.

· Франсабанк в настоящее время не рефинансирует кредиты, предоставленные на приобретение жилого помещения.

Выводы

Рефинансировать кредит на покупку недвижимости возможно, правда, это не всегда приведёт к экономии средств. В случае нашей читательницы, мы имеем возможность лишь уменьшить срок погашения кредита. Проблемным является тот нюанс, что кредит взят в долларах, рефинансировать его в белорусских рублях банкам не очень выгодно.

«Я хотела сделать здесь частный детский сад, но денег не хватило». В Колодищах за $105 тысяч продается замок

Участки в Дзержинске проданы с молотка за $ 11 и $ 20 тысяч. Результаты аукциона

«То, что стоило миллион, теперь продается за 300 тысяч». Эксперты рассказали о кризисе на рынке зарубежной недвижимости

«Цены уже достигли «дна». В Болгарии люди дистанционно покупают недвижимость для инвестиций

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 13-20 апреля 2020 года

Цены даже выросли. Застройщик предложил еще 30 квартир в ЖК «Фарфоровый» по цене от $1500 до $2000 за «квадрат»

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (13-19 апреля 2020 года)

Феномен колодищанского полигона: на участки огромный спрос, но и количество продающихся домов и недостроев зашкаливает

В Минске есть квартиры, в которых балконов больше, чем комнат. Посмотрите, как они выглядят

От $150 за комнату в Троицком предместье. Минский хостел начал сдавать номера в длительную аренду — коммуналка, интернет и парковка бесплатно

Как выглядят и сколько стоят самые дорогие арендные квартиры Минска. Цены не для слабонервных

«Цена за квадратный метр, конечно же, возрастет». Региональные застройщики об изменениях в Техническом кодексе

«Жилье для белорусов не станет доступней». Что хорошо, а что не очень в указе президента об ипотеке

«Мы были вынуждены закрыться». Как белорусская индустрия развлечений переживает коронакризис

«Кризис коснется строительства ближе к 2021 году». Эксперты отрасли о проблемах рынка и перспективах жилой недвижимости

«Покупатели станут еще требовательней». Некоторые застройщики считают, что кризис не остановит строительство жилья в Минске

«Почему мы должны возмещать недополученную прибыль застройщика?» Дольщикам ЖК «Новоселье» выставили доплаты за уже купленные квартиры

150 «квадратов» в треугольном исполнении. Недалеко от Минска за $45 тысяч продается необычная дача

На аукцион выставили 20 участков возле Минска. Показываем, что можно купить в пределах 10 км от МКАД

Маленькие «однушки» за те же $50 тысяч. В высотке в Красном Бору-2 продается еще 19 квартир

Рефинансирование ипотеки. Важные налоговые нюансы

СОДЕРЖАНИЕ:

1. Рефинансирование: начальные сведения.

2. Ипотека в силу закона.

3. Ипотека по договору: что скрывается за этим определением.

4. Государственная регистрация.

5. Видео.

Продолжаем популярную на сайте Stroyka.ru рубрику «Недвижимость». В ней мы еженедельно делаем экскурс по самым важным моментам, которые необходимо знать всем, кто собирается совершать различные сделки с недвижимостью, а также оформлять сопутствующие этому банковские операция. Также за профессиональным советом мы обращаемся к юристам, представителям власти. Сегодня мы рассмотрим спорные вопросы, которые касаются рефинансирования ипотеки.

Читать еще:  Как выбрать керамогранит для пола на кухню

1. Рефинансирование: начальные сведения

Как правило, многие граждане, сталкиваясь с необходимостью получать имущественные льготы при определенных видах сделок, не знают, как правильно и грамотно проводить эти манипуляции. Особенное волнение вызывает все, что касается рефинансирования ипотеки при желании получить имущественный вычет. Ведь здесь легко ошибиться и не получить возможности претендовать на льготы. При этом Минфин РФ дает четкие рекомендации. Давайте их подробно разберем.

Во-первых, необходимо понимать, что любой человек, который решил свой жилищный вопрос положительно при помощи такого банковского инструмента, как ипотека, автоматически претендует на имущественный вычет. Что это означает? Конечно, тут два варианта: вы получаете обратно часть потраченной на сделку денежной суммы или даже уплаченные по ипотеке проценты. Тем более, что в настоящее время происходит тенденция сокращения процентной ставки на два и более процента. А значит, на этом можно и нужно сэкономить. Однако есть некоторые нюансы. Для того чтобы не попасть в неприятную и некрасивую ситуацию, предварительно прочтите ст. 220 НК РФ. Она поясняет, когда вам ответят утвердительно:

Предыдущие кредиты были взяты на покупку или строительство нового жилья;

Новая ипотека для погашения старой была взята у банка: «…на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования…».

Главное тут понимать, что преференции должны касаться только официальной организации – банка. В противном случае, вы не получите желаемого результата.

Вообще, если серьезно подходить к делу, то необходимо разобрать основные причины, по которым люди прибегают к рефинансированию.

Определимся с тем, что обозначает этот термин. Это процедура, подразумевающая получения кредита от одного банку для полного погашения другого кредита, взятого в другом банке. Вот, собственно, и все, что необходимо знать о рефинансировании. Его применяют, когда хотят иметь более выгодную ставку, чем имеется. Она может сразу же закрыть несколько моментов. Во-первых, вы будете тратить каждый месяц меньше из-за сокращения процентной ставки или увеличения общего срока предоставленного кредита. Во-вторых, заменить валюту, в которой непосредственно кредит был взят. В-третьих, возможна перемена ставки: плавающую (переменную) на фиксированную, и обратно. В-четвертых, легкость процедуры по смене предмета недвижимости. Ниже мы специалисты портала Stroyka.ru подготовили для вас простую схему рефинансирования, которая позволит наглядно понимать суть вопроса.

Вообще, ипотека в силу закона здесь полностью отсутствует из-за существенной причины: никакой продажи или покупки не совершается. Предмет – это залог собственного жилья. При этом в итоге вы получаете новый договор об ипотеке, когда имеющийся ипотечный кредит рефинансируется за счет выдачи соответствующего кредита.

Конечно, нюансов достаточно много. Поэтому остановимся расшифровке того, что такое ипотека в силу закона.

2. Ипотека в силу закона

Нам не обойтись здесь без обращения к нормам Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Если вы внимательно вчитаетесь в нормы права, то сразу же поймете, что в нашей стране существует две ипотечные разновидности: ипотека в силу закона и – по договору. Теперь подробнее остановимся на первом варианте.

Ипотека в силу закона сама по себе не возникает. Один из самых популярных случаев, когда приобретение определенного жилого объекта сопровождается кредитными средствами. Нужно ли говорить, что он и становится залоговым при расчетах по кредиту. Более того, с юридической точки зрения сам договор представляет собой документ, в котором отражаются все необходимые реквизиты. Также делается специальная отметка об использовании заемных средств.

Надо учесть, что государство в данном случае идет против лишней бумажной волокиты и не включает дополнительного договора об ипотеке, кроме регистрации ипотеки, происходящей параллельно с – права собственности.

Однако есть и другие примеры, когда возникает ипотека в силу закона. Их, как правило, четыре. Во-первых, если недвижимость продается по договору ренты. Во-вторых, если она покупается в кредит. В-третьих, при приобретении определенного жилого объекта в рассрочку. В-четвертых, при оформлении договора пожизненного содержания с иждивением.

Что касается дополнительных денежных взносов, то спешим обрадовать: пошлина не платится. При этом в узаконивание ипотеки всегда происходит в Росреестре.

3. Ипотека по договору: что скрывается за этим определением

Ипотека по договору – залог недвижимого имущества, возникающий на основании отдельного договора, заключенного между сторонами в простой письменной форме.

Договор об ипотеке — договор, по которому одна сторона – залогодержатель, как правило, являющийся и кредитором, имеет право на возврат долга из стоимости предмета ипотеки, который принадлежит залогодателю (зачастую — заемщику).

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. То есть его обязательно нужно регистрировать.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

1) Описание недвижимости, которая будет предметом залога, вт.ч. указание ее местонахождения;

2) Оценка недвижимости, которая идет в залог. Оценку можно определить по соглашению сторон сделки, а, если по правде, она будет такой, как решит кредитор, и указать ее в договоре. А вот, если составляется закладная, то стоимость должен определить только независимый оценщик, составив отчет об оценке.

3) Описание вашего долга, который обеспечивает залог (например, должны быть указаны основные данные кредитного договора и условия кредита).

4) Если составляется закладная, то на это указывается в договоре об ипотеке. Кстати, закладную можно составить и много после заключения договора об ипотеке и проведения ипотечной сделки. Это как стороны договорятся (кредитор и заемщик).

В договор об ипотеке кредитор обычно включает разные дополнительные обязанности залогодателя:

  • по страхованию (например, по страхованию предмета залога и, по желанию заемщика, — жизни и утраты трудоспособности);
  • по ремонту недвижимости;
  • по оплате налогов и коммунальных платежей.

Договор почти всегда предусматривает определенные запреты — на отчуждение передаваемого в залог жилого помещения и на его последующую ипотеку, на сдачу жилья в наем. Ничего этого нельзя сделать без предварительного письменного согласия кредитора.

Вообще, многие обязанности и права как кредитора, так и заемщика, прописаны в законе об ипотеке и даже, если не оговорены в заключаемом договоре, они обязательны для применения. Это как в поговорке «незнание закона, не освобождает от ответственности».

4. Государственная регистрация

Государственная регистрация такого договора об ипотеке и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена этим договором, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием «старой» закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленного кредита, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Все происходит достаточно просто, если кредитор (и залогодержатель) по старому и новому кредиту одно и тоже лицо.

Если же вы намерены взять кредит на рефинансирование ипотеки у другого кредитора, то столкнетесь со следующими препятствиями:

  1. Банк дает ипотечный кредит, если у него есть обеспечение, т.е. залог недвижимости. Но ваша то недвижимость пока заложена по ранее взятому кредиту, залогодержателем и кредитором является совершенно другой банк. Т.е., по хорошему, сначала нужно высвободить залог, чтобы отдать его как обеспечение по новому кредиту. Но высвободить залог можно только, если вы полностью погасите старый кредит. Но новый кредит то вам еще не дали, значит погасить не можете.
  2. Замкнутый круг?…. Так что делать?
  3. Все предельно банально: при процедуре рефинансирования кредита один из банков (старый или новый кредитор) должен принять на себя риск отсутствия залога в течении определенного, как правило, короткого времени. Т.е. на период передачи залога от одного кредитора к другому.
  4. В благоприятные периоды развития ипотечного кредитования банки заинтересованы в новых клиентах, поэтому идут на разные уступки и поблажки. Проверенные заемщики, которые уже имеют кредит, могут показать качество обслуживания этого кредита и хотят рефинансировать такой кредит, очень ценятся.
  5. Поэтому зачастую именно новый банк готов дать необеспеченный на короткое время кредит для рефинансирования старого кредита. При этом на время, пока не зарегистрирован залог, банк может либо повысить ставку либо попросить дополнительное обеспечение, например, в виде поручительства физического лица.
  6. Что печально: адекватные программы рефинансирования ипотечных кредитов, как правило, предлагаются только в благоприятные периоды ипотечного развития. В кризисные периоды такие программы закрываются или становятся неинтересными. Собственно, что мы видим и сейчас. Это обусловлено, в первую очередь, тем, что в «плохие» периоды жизни ипотечного рынка у банков снижаются объемы ликвидности, растут процентные ставки, условия кредитования ухудшаются, интерес к новым клиентам вынуждено пропадает.
Читать еще:  Угловая кухня – рациональная организация помещения

Рефинансирование ипотеки. Что важно знать?

Рефинансирование ипотеки требует практически тех же расходов, что и его получение. Почему? Да потому что это, по сути, и есть выдача нового кредита.

В обязательном порядке нужно будет снова оплатить:

  • проведение независимой оценки закладываемого жилья,
  • страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога в пользу нового кредитора.

При необходимости нужно будет оплатить услуги нотариуса, например, за оформление согласия супруга на совершение ипотечной сделки или каких-либо доверенностей.

Как не потерять право на налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

В рамках имущественного налогового вычета покупатель жилья может получить 260 тысяч рублей, плюс 390 тысяч (а иногда и больше) если жильё куплено в ипотеку. Но попытка заёмщика сэкономить, применив рефинансирование, может обернуться потерей права на вычет. То есть перекредитование вместо экономии обернётся убытками. Чтобы этого не произошло надо придерживаться несложных правил.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья это просто — человек, купивший квартиру, забирает из бюджета подоходный налог, заплаченный им с заработка, равного по сумме стоимости квартиры. Но, есть оговорка: независимо от цены приобретённого жилья налог возвращается с суммы, не превышающей 2 млн. руб. Даже если куплен очень дорогой объект, казна вернет гражданину не более 260 тыс. руб. — то есть размер 13-процентного НДФЛ, заплаченного с 2 миллионов. Если жильё куплено в ипотеку, то владелец получит дополнительно вычет на сумму, которую заплатил в виде процентов по кредиту. Для тех, кто купил квартиру в ипотеку до 2014 года, сумма вычета по процентам не ограничена. Для покупателей более позднего периода размер вычета по процентам ограничен 3 миллионами. То есть возврат (только по процентам) составит не более 390 тыс. руб. — это размер 13-процентного НДФЛ, заплаченного с 3 миллионов. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о налоговом вычете для покупателей жилья и об особенностях налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку .

А теперь усложним задачу. Совместим налоговый вычет с рефинансированием жилищного кредита.

Сергей Кульпин, управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО:

При рефинансировании кредитов, предоставленных на новое строительство или приобретение недвижимости, предусмотрена возможность получения имущественного налогового вычета, в сумме расходов на погашение процентов по кредиту.

Тем не менее, бывает, что человек, перекредитовавший свою ипотеку, теряет право на вычет в части процентов по кредиту – налоговая ему отказывает в предоставлении вычета на проценты, выплачиваемые по новому кредиту. И это притом, что в п.1 ст.220 Налогового кодекса говорится, что налоговый вычет распространяется на «погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты. ».

Главное – формулировки в договоре

Чтобы не потерять право на налоговый вычет на проценты по новому кредиту заёмщику необходимо проследить, чтобы в новом кредитном договоре (по кредиту, взятому для рефинансирования старого займа) было чётко прописано, что кредит берётся для погашения ранее взятого ипотечного кредита. Впрочем, сегодня большинство банков по умолчанию включают в кредитный договор подобную формулировку.

Чтобы не потерять право на налоговый вычет на проценты по новому кредиту заёмщику необходимо проследить, чтобы в новом кредитном договоре (по кредиту, взятому для рефинансирования старого займа) было чётко прописано, что кредит берётся для погашения ранее взятого ипотечного кредита. Впрочем, сегодня большинство банков по умолчанию включают в кредитный договор подобную формулировку.

Светлана Безбородова, ведущий специалист отдела ипотечных услуг ООО «БК-Недвижимость»:

Крупные ипотечные банки, такие как Сбербанк, Райффайзенбанк, ВТБ, без каких либо напоминаний в договоре о рефинансировании ипотеки указывают, что средства кредита предназначены для погашения ранее взятого займа.

Как замечают налоговые консультанты, даже при наличии правильно оформленных бумаг заёмщику могут отказать в получении налогового вычета на проценты по новому кредиту. Например, были случаи, когда налоговый инспектор требовал, чтобы в новом кредитном договоре было не просто прописано, что речь идёт о рефинансировании, но и указан номер (и прочие реквизиты) кредитного договора, на первоначальный ипотечный кредит. Понятно, что ради инспектора банк не станет переписывать кредитный договор, но можно попробовать взять в нём справку, в которой будет содержаться требуемая информация.

Екатеринбуржцы, оформлявшие налоговый вычет после перекредитования ипотеки рекомендуют при оформлении вычета подавать в отделение ФНС копии всех документов, имеющих отношение к кредиту: старый и новый кредитные договоры, бумагу, подтверждающую перевод средств от нового банка старому и т.д.

Существует ещё одна ситуация, попадание в которую гарантированно лишит заёмщика права на налоговый вычет. Это когда ипотечный кредит рефинансируется в АИЖК (или САИЖК). Согласно Налоговому кодексу вычет предоставляется при получении кредита в банке, но АИЖК не является банком и не имеет лицензии ЦБ РФ. Соответственно проценты по займам, полученным в АИЖК, не могут быть заявлены в налоговом вычете. Об этом же, кстати, говорится в Письме Минфина РФ от 01.06.17 № 03-04-05/34121.

Тем не менее, займы АИЖК (САИЖК) на рефинансирование ипотеки пользуются высоким спросом, главным образом, потому что предоставляются под достаточно низкий процент – это одно из лучших предложений на рынке рефинансирования. Может оказаться, что какому-то заёмщику будет выгоднее потерять право на вычет по процентам, но перекредитоваться под более низкую ставку в АИЖК, а не в банке. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о наиболее интересных предложениях по рефинансированию ипотеки . А с помощью ипотечного калькулятора можно рассчитать, стоит ли в конкретной ситуации соглашаться на более низкую ставку от АИЖК, при условии отказа от налогового вычета на проценты.

Впрочем, есть надежда, что в скором времени налоговый вычет всё-таки распространят и на займы от АИЖК. Есть информация, что само Агентство принимает меры по внесению соответствующих поправок в Налоговый кодекс.

Что будет с неограниченным вычетом на проценты

Как уже говорилось, человек, купивший квартиру в ипотеку до 2014 года, может получить налоговый вычет на всю сумму процентов, заплаченных за весь период погашения жилищного кредита. Если, например, в виде процентов заёмщик заплатит 10 млн руб., то бюджет вернёт ему 1,3 млн руб.

А вот для тех, кто купил жильё в ипотеку в 2014 году и позднее размер вычета по процентам ограничен 3 миллионами.

Читать еще:  Мост через Амур к китайскому берегу начнут возводить в ближайшее время

В связи со всем вышеизложенным возникает вопрос: если человек получил ипотеку до 2014 года, но перекредитовал её в 2014 году или позднее, то он сможет получать вычет на сумму процентов по новому кредиту без ограничений или на него будут распространяться ограничения (3 млн), введённые после 1 января 2014 года?

В Управлении ФНС по Свердловской области пояснили, что «на договор рефинансирования, заключенный после 1 января.2014 года, будет распространяться ограничение по предоставлению вычета в размере 3 млн руб.».

То есть, заёмщик, оформивший ипотеку до 2014 года и позже рефинансировавший её, может потерять часть налогового вычета. Однако, несложно посчитать, что выгода от снижения ставки практически во всех случаях перекроет размер потери на налоговом вычете. Например некий заёмщик взял в 2013 году кредит под 12%. На сегодняшний день непогашенный остаток по его кредиту составляет 5 млн руб., а оставшийся срок платежа – 10 лет. В виде процентов за эти 10 лет он заплатит 3,61 млн руб. но вернёт себе в виде вычета 0,47 млн.То есть за указанные годы переплата по кредиту составит 3,14 млн руб.

Если наш заёмщик перекредитует сегодня свою ипотеку под 10% (без изменения срока кредита), то за те же оставшиеся 10 лет он в виде процентов заплатит 2,93 млн руб. В виде налогового вычета по процентам он получит 0,39 млн. Соответственно, при рефинансировании за указанные годы переплата по кредиту составит 2,54 млн руб. Выгода от рефинансирования налицо.

Если при рефинансировании увеличена сумма кредита

Многие банки предлагают (иногда очень настойчиво) увеличить сумму кредита, выдаваемого на рефинансирование ипотеки. То есть заёмщик, оформляя рефинансирование, может получить сумму, превышающую непогашенный остаток по «старому» кредиту. Получается, что часть средств, выданных банком, предназначена НЕ для погашения ранее взятого жилищного кредита, а значит, формально такой кредит не подпадает под нормы налогового вычета, прописанные в Налоговом кодексе. Сбербанк даже опубликовал на своём сайте заявление: «Обращаем Ваше внимание, что при получении кредита не только на рефинансирование ипотеки, но и на погашение других кредитов и/или на потребительские цели, у Вас не будет возможности вернуть налоги через имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового Кодекса РФ».

На самом деле не всё так страшно. Как пояснили в Управлении ФНС по Свердловской области, в описанной ситуации всё же можно получить налоговый вычет на проценты по новому кредиту, если выполнены два условия. Во-первых, в новом кредитном договоре должно быть указано, что рефинансирование связано с гашением именно первоначального ипотечного кредита и иметься ссылки на первоначальный договор. Во-вторых, в справке банка об уплаченных процентах (она подаётся в налоговую при оформлении вычета) должна быть выделена сумма уплаченных процентов, не превышающая сумму непогашенного остатка по первоначальному ипотечному договору.

Повторное рефинансирование

В своём письме N 03-04-07/32360 от 25.05.17 Минфин России пояснил, что заёмщик сохраняет право на налоговый вычет и в том случае, если будет рефинансировать свою ипотеку многократно. Разумеется, если в кредитном договоре прописано, что средства предназначены именно для рефинансирования.

Сергей Кульпин, управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО:

Налоговый вычет также сохраняется, если проводится второе рефинансирование и имеется связь (в том числе ссылки) с первоначальным ипотечным кредитом и первым рефинансированием. Если связь отсутствует, то и возможность получения имущественного налогового вычета также отсутствует.

Сами налоговики уточняют, что вычеты будут предоставляться при рефинансировании, если указан первоначальный кредит и если указано, что цель второго и последующих кредитов – рефинансирование предыдущего.

Когда рефинансирование ипотеки выгодно, а когда нет?

Не всё однозначно, надо копать глубже

Рефинансирование ипотеки в любом случае будет выгодным. С этим никто не будет спорить, но всегда есть оговорки.

Аналитики советуют рефинансировать ипотеку только когда разница между процентными ставками более 2%. В остальных случаях экономия будет не столь заметна, но будут потрачены силы, время и деньги на переоформление договора.

Получается, что при действующих процентных ставках в 8,6 — 10% годовых рефинансировать надо кредиты, взятые в 12 — 16 годах, когда процентные ставки находились в пределах 12,2 — 16%.

Подвешенным остаётся вопрос с теми, у кого ипотека под 11% годовых. Теоретически им тоже можно переоформить договор на 8,6% и получить выгоду от 500 000 рублей. Однако процентная ставка 8,6% доступна не всем. Мы уже писали об условиях получения ипотеки под 8,6% годовых. В большинстве банков она даётся не всем заёмщикам, а только тем, кто подходит под определённые критерии:

  • является участником зарплатного проекта;
  • участвует в программе страхования;
  • сумма не ниже установленной планки;
  • по ипотечному договору покупалась новостройка.

К тому же надо учитывать, что банк рассчитывает процентную ставку индивидуально, исходя из доходов, расходов, семейного положения, возраста и многих других параметров. Наличие низкой процентной ставки в тарифных планах банка вовсе не значит, что он её даёт всем.

На пониженную процентную ставку могут рассчитывать те, у кого улучшились финансовые условия:

  • значительно выросла зарплата;
  • изменился состав семьи (уже появился супруг, но ещё не появились дети);
  • новый работодатель более стабильный;
  • сократилось количество кредитов;
  • зарплата приходит на карту банка, который оформляет рефинансирование.

Рефинансирование может быть невыгодным в том случае, если прошло больше половины срока при аннуитетных (равных) платежа. В этом случае основные проценты уже выплачены, и идёт погашение тела кредита. При рефинансировании придётся снова выплачивать проценты. В этом случае лучше посчитать выгоду, прежде, чем рефинансировать. При этом во внимание надо брать не новую переплату, а переплату в целом, с учётом уже выплаченных денег.

При рефинансировании не надо забывать и о дополнительных расходах:

  • оценка недвижимости;
  • нотариально оформленное согласие супруга на сделку;
  • справки из банка;
  • госпошлина за регистрацию обременения;
  • страхование недвижимости, жизни, здоровья, титульное страхование. Это самая большая статья расходов при рефинансировании. Окончательная стоимость будет зависеть от стоимости недвижимости и региона. Некоторые страховые компании позволяют сменить выгодоприобретателя без переоформления договора, другие просят расторгать старый договор и оформлять новый.

Это расходы, которые будут обязательно. В среднем рефинансирование обходится в 35 — 50 тыс рублей.

Есть ещё расходы, которые могут появиться по недогляду:

  1. Клиент должен переоформить обременение на новый банк. Пока это не сделано, будет действовать повышенная процентная ставка на 1-4%.
  2. Для перечисления денег на счёт в старом банке, надо взять справку с остатком задолженности. Допустим такую ситуацию. Заёмщик берёт справку по состоянию на 11 число, а новый банк перечисляет деньги 15 числа. В итоге 4 дня начисляются проценты, и итоговая сумма меняется. Чтобы ипотека закрылась, придётся доплачивать своими деньгами.

Все эти расходы не сравнимы с итоговой выгодой, которая исчисляется миллионами, но и их тоже надо учитывать. Предлагаем посчитать итоговую выгоду от рефинансирования.

Подсчёты

  • срок 20 лет;
  • новая процентная ставка — 8,6%;
  • платежи аннуитетные.

Возможны разные варианты рефинансирования — можно сократить срок, продлить срок, оставить его прежним, включить в рефинансирование другие кредиты и взять дополнительную сумму.

Договоримся, что будем считать на остаток срока, то есть, если ипотека взята в 2013 году на 20 лет, то рефинансирование, проведённое в 2019 году, будем считать на 14 лет. Сумма — остаток по кредиту.

Ипотека взята в 13 -14 годах. Средняя ставка 12,2%

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector