9 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Работающие из дома москвичи стали в три раза активнее покупать загородное жилье

Содержание

Дача как ответ. Будет ли переворот цен на рынке загородной недвижимости из-за вируса

В этом году многие дачники начали сезон раньше времени. Решили, что соблюдать режим самоизоляции легче за городом. В то же время всё больше людей стали подумывать и о покупке дачи. Одни традиционно пытаются спасти сбережения, вкладывая деньги в недвижимость. Другие торопятся купить дом по дешёвке, пока не начался рост цен. Но будет ли реально дорожать загородная недвижимость и стоит ли торопиться с покупкой?

Как изменятся цены на дачи в этом сезоне

Фото © ТАСС / Алексей Павлишак

Говоря о ценах, стоит отметить, что лишь 25% лотов на загородном вторичном рынке сегодня имеют адекватную стоимость, — рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — У большинства объектов цены завышены: обычно на 30–40%, а в некоторых случаях — в несколько раз. Это хорошо иллюстрируют цифры: если подмосковные дачи предлагаются в среднем за пять миллионов рублей, то активнее всего продаются лоты за один-полтора миллиона.

По словам Дмитрия Таганова, покупатели загородной недвижимости очень чутко реагируют на цены. Из-за экономического кризиса эта чувствительность может стать ещё сильнее. Именно поэтому аналитик не ожидает серьёзного подорожания дач в этом сезоне.

В кризис и продавцы, и покупатели недвижимости, в том числе и дач, обычно занимают выжидательную позицию, — отметил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. — Рынок сжимается. Многие продавцы снимают недвижимость с продажи до тех пор, пока не станет понятно, в какую сторону движутся цены. Покупатели тоже стараются не торопиться. Так что маловероятно, что сейчас будет какой-то ажиотажный спрос на дачи. Всё-таки для этого требуются немаленькие деньги. К тому же нужно проводить регистрацию сделок, а организации не работают. Другое дело, что может вырасти спрос на аренду загородной недвижимости. Такой сценарий весьма вероятен.

В каких сегментах загородного жилья ждать самого большого повышения цен

Если говорить о покупке загородного жилья, то наиболее вероятен подъём цен в форматах таунхаусов и квартир в малоэтажных домах (МЖД). По прогнозам Дмитрия Таганова, в среднем они подорожают на 15–20%. Дело в том, что эти форматы подпадают под действие 214-ФЗ. И после реформы долевого строительства крайне малое число застройщиков оказались в состоянии работать по изменённым правилам.

Как следствие, новые проекты с таунхаусами и МЖД просто не выходят на рынок, а старые постепенно распродаются, — пояснил Дмитрий Таганов. — В итоге эти форматы стали «краснокнижными» на рынке подмосковной загородной недвижимости. Также в этом году вероятно оживление сегмента загородной аренды. По итогам трёх недель марта мы уже видим рост спроса на 14%. Исходя из этого, к лету средняя арендная ставка на коттеджи может повыситься на 20%, а на дачи — на 10%.

Как сейчас можно максимально выгодно купить дачу

Чтобы выгодно купить дачу, сначала стоит определиться, какие нюансы для вас критичны, а какие — нет. Стандартный приём для получения скидки — это нахождение недостатков, которые вы готовы доказать продавцу. Например, можно обратить внимание на заросший вид или неровный рельеф участка, устаревший облик дома и так далее.

Ещё один вариант, по словам Дмитрия Таганова, — можно попробовать найти владельца, который из-за финансовых проблем стремится продать свой дом как можно скорее. Вполне возможно, что в нынешней экономической ситуации таких будет немало.

Стоит ли торопиться с покупкой дачи

Дмитрий Таганов считает, что торопиться не стоит, но проявлять активность уже пора. Март и начало апреля являются самым подходящим временем для подбора жилья за городом.

В период таяния снега и первых дождей проще понять, есть ли у дома проблемы с качеством крыши, окон и стен, не застаивается ли на участке вода, насколько у него ровный рельеф и так далее, — пояснил аналитик.

По словам Алексея Коренева, в сложившейся ситуации откладывать покупку дачи не стоит только тем, кому загородный дом стал реально необходим в ближайшее время. Например, в связи с расширением семьи. В других случаях можно посмотреть, что будет с ценами. Аналитик предупреждает, что в кризисы часто повторяется такая история: люди начинают выставлять жильё по завышенным ценам. При этом недвижимость покупают, так как многие опасаются дальнейшего роста цен. Но обычно через несколько месяцев обстановка на рынке становится спокойнее и дома начинают дешеветь. Таким образом, в спешке на фоне паники можно серьёзно переплатить.

У многих людей, имеющих накопления, есть традиционный для россиян соблазн приобретать недвижимость при взлёте курса доллара, чтобы успеть сохранить дешевеющие рубли, — отметил главный аналитик «Телетрейда» Марк Гойхман. — Это действительно может несколько подтолкнуть продажи в начальный период надвигающегося кризиса. Но, вспоминая недавний кризис 2014 года, можно предположить следующее. После первоначального увеличения покупок последует значительное снижение спроса и цен. Экономические неурядицы резко подрывают доходы людей. Поэтому даже при необходимости и возможности приобретения дома есть смысл подождать по крайней мере до осени.

Читать еще:  Как правильно демонтировать старую плитку

Впрочем, эта рекомендация касается в первую очередь тех, у кого уже есть деньги на покупку дачи. Если у кого-то давно была мысль приобрести дом за городом для постоянного проживания, то сейчас хороший момент это сделать, особенно если речь идёт об ипотеке. Такое мнение высказал эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. По его словам, ниже ставки по жилищным кредитам не будут в ближайшие лет пять из-за кризиса ликвидности, инфляции, цен на нефть и прочих факторов. Если же потенциальный покупатель может себе позволить приобрести жильё без кредита, то аналитик рекомендует подождать несколько месяцев или полгода.

Загородный тупик

Почему россияне влезают в долги ради коттеджей и дач

Фото: Александр Колбасов / ТАСС

В России выдался очень урожайный на ипотеку год — за девять месяцев был побит результат за весь 2017-й (который, в свою очередь, тоже был рекордным). Как ни странно, объемы ипотечного кредитования выросли не только в сегменте городского жилья: активнее стали кредитоваться на коттеджи, участки и дачи. В чем причина такого энтузиазма, и зачем вообще брать кредит на загородное жилье?

По статистике аналитиков «Инком-Недвижимость», за год к ноябрю 2018-го ипотека на загородном рынке Подмосковья стала популярнее на семь процентных пунктов — с привлечением кредитов было заключено примерно три четверти всех сделок.

Еще выразительнее динамика выглядит, если взять данные за десять лет — занимать у банков на покупку готовых коттеджей, таунхаусов и квартир в малоэтажных домах (МЖД) россияне стали в 2,5 раза чаще, а на покупку участков без подряда (УБП) — в шесть раз активнее! Доля ипотечных сделок на этих рынках в ноябре 2018-го составила, соответственно, 80 и 60 процентов от всех продаж.

Фото: Станислав Красильников / ТАСС

За эти десять лет загородный рынок успел пережить и падение в 2008-2009-м, и бум продаж УБП, на которые быстро «порезали» свои поселки застройщики загородного рынка, в 2009-2010-м, и период относительной стабильности и подъема в 2011-2013-м. А с 2014-го пошло снижение — с резким ослаблением рубля и скачком ключевой ставки ЦБ встали продажи даже на самом активном рынке бюджетных новостроек. Что говорить о «загородке» — с тех пор рынок пребывает в затяжной депрессии.

Летом 2018-го аналитики того же «Инкома» отмечали, что не менее половины оставшихся на тот момент на «загородке» компаний нацелены как можно скорее выйти из этого бизнеса, еще сорок процентов игроков бежать с рынка не планировали, но и новых поселков запускать не собирались. Браться же за новые крупные проекты были готовы не более пяти процентов загородных застройщиков из оставшихся десяти, у которых еще были какие-то рабочие планы.

В исследовании отмечалось, что в числе выведенных за второй квартал в продажу проектов только три имели застройку — остальные выставлены на продажу как земля без подряда (ситуация, типичная для кризисного падения спроса). А спустя еще один квартал руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов констатировал, что кризис затронул и сегмент участков без подряда: «Цена реализации земельного участка вплотную приблизилась к границе его себестоимости, поэтому выводить УБП стало практически невыгодно», — отметил эксперт.

Так что весь ипотечный позитив происходит на фоне общего снижения продаж на загородном рынке.

Фото: Александр Коряков / «Коммерсантъ»

Которое, конечно, вынуждает быть сговорчивее и застройщиков, и продавцов загородного жилья на вторичном рынке — цены снижаются во всех локациях Подмосковья. С начала до середины 2018 года, по данным компании «Метриум», снижение составило 1,4 процента. Цены снижались практически по всей области, но максимальная отрицательная динамика была отмечена в Шатурском (минус 4,5 процента к началу года), Волоколамском (минус 3,5 процента), Чеховском (минус 3,3 процента), Серебряно-Прудском (минус 3,2 процента) и Луховицком (минус 2,8 процента) районах. Загородные дома по наиболее популярным направлениям за год к июню 2018-го, по данным компании, подешевели и вовсе на треть.

В ноябрьском исследовании специалистов портала «Мир Квартир» приводится аналитика к аналогичному месяцу прошлого года — согласно их данным, земля упала в цене в среднем на 2,6 процента. При этом в Московской области есть и районы, где снижение превысило 5-7 процентов за год: Орехово-Зуевский, Каширский, Зарайский, Шатурский, Ступинский и Ленинский. Что касается исконно русского формата загородной недвижимости — дач — за полгода, по данным аналитиков компании, в Подмосковье такая недвижимость подешевела на 5,6 процента.

Видимо, нисходящая динамика и мотивировала жителей московского региона активнее покупать загородное жилье, привлекая для этого в том числе и ипотеку. По статистике «Инкома», в общем объеме загородных сделок 2018 года в рассрочку или полностью «на свои» было заключено 18 процентов, чуть менее десяти процентов пришлось на обмен уже имеющейся недвижимости, более 72 процентов — сделки с ипотекой.

Фото: Фомичев Михаил / ТАСС

И все же такие цифры объясняются, скорее, небольшим объемом сделок в сегменте в целом, чем небывалым спросом на «загородку». В том же «Инкоме» признают, что в сентябре-ноябре 2018-го было продано на 17 процентов меньше загородных объектов, чем в те же месяцы годом ранее.

Получить ипотеку на загородное жилье куда сложнее, чем на городские многоэтажки, добавляют в компании: «Многие банки относятся к загородной недвижимости с недоверием: данный сегмент имеет недостаточную защиту со стороны государства, кроме того, он намного уже городского, а товарооборот в нем ниже», — говорится в исследовании.

Читать еще:  Преимущества, недостатки и применение в интерьере матовых натяжных потолков

«В теории, получить ипотеку можно и на УБП, и на готовое жилье в любом из форматов, и на строительство дома. На практике — проще всего кредитовать готовый объект, причем соответствующий ряду требований — банки не любят брать в залог объекты с “мутной” рыночной перспективой», — говорит Екатерина, оформившая кредит на покупку дома под Звенигородом летом 2018-го. По ее словам, проще всего будет получить одобрение на готовый дом, пригодный для круглогодичного проживания, в хорошем состоянии (ни в коем случае не ветхая деревенская постройка), на капитальном фундаменте (камень, бетон или кирпич), с хорошим подъездом к участку, со всеми коммуникациями и отоплением, внешним электроснабжением. Разумеется, никаких неузаконенных пристроек или надстроек, никакого строительства на землях неподобающего назначения.

«По моему опыту — дом может быть как кирпичным, каменным, так и деревянным, — говорит Екатерина. — Но во втором случае решение будет приниматься дольше и более вдумчиво. Мне в банке объяснили, что современные качественные деревянные или каркасные дома кредитуют нормально, особенно в организованных поселках. Устаревший фонд — с трудом, поскольку ликвидность такого жилья под сомнением: не сможет ипотечник платить, дело дойдет до торгов — и объект зависнет на балансе у банка из-за отсутствия спроса. Кредитные организации такого не любят».

По той же причине неохотно одобряют ипотеку на жилье в удаленных от крупных городов районах, с плохой транспортной доступностью. То есть, чем ближе к границам Подмосковья участок, и чем, соответственно, дешевле земля, тем больше вероятность получить отказ в ипотеке. И в любом случае, где бы дом ни находился, придется оформить страховку от пожара, наводнения, других катаклизмов — это дополнительно увеличит платеж.

Базовые условия тоже менее комфортные, чем на городском рынке. Взнос обычно начинается от 25 до 40 процентов (а вообще — чем больше, тем лучше: банк охотно прокредитует сделку с большим первым взносом, поскольку «в случае чего» сможет дать такой же дисконт на объект и относительно легко от него избавиться). Средние ставки, по данным «Миэль-Недвижимость», — от 10,5 процента годовых. Есть программы под 11-12 процентов и выше, но есть и Сбербанк с 9,5 процента (кстати, этот банк под некоторые дома готов кредитовать даже с 15-процентным первым взносом), и ряд программ от небольших банков под конкретные проекты, со ставками в 7,5-8,5 процента годовых.

В некоторых поселках застройщики сами предлагают «аналог» краткосрочной ипотеки без участия банков — рассрочку на период строительства или на больший срок. Впрочем, это чаще касается высокобюджетного сегмента.

Из крупных же игроков рынка ипотечные программы есть, помимо Сбербанка, у Абсолют Банка, Альфа-Банка, банка ДельтаКредит, Росбанка, МКБ, ЮниКредит банка и др.

Специфика ипотеки на загородное жилье, помимо более строгих требований, еще и в двойном (если речь не о пустом участке) предмете залога: это и дом, и земля, причем, как отмечает управляющий директор риелторского агентства «Метриум Групп» Илья Менжунов, для банка это означает дополнительные сложности в оценке. Причина в том, что сам дом может быть качественным и высоколиквидным, а участок — наоборот. Обратная ситуация тоже возможна. В целом, как говорит эксперт, отказ в ипотеке получают около трети обратившихся за кредитом на дачу или коттедж заемщиков.

Побег в деревню

Покупатели проявили нездоровый интерес к загородному жилью

Пока риелторы и девелоперы не наблюдают существенного сокращения числа сделок с недвижимостью из-за вынужденной самоизоляции россиян. Опасения упустить выгодный момент для покупки жилья больше волнуют покупателей, чем риск заразиться.

По словам директора Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаила Куликова, гораздо большую, чем из-за вируса нервозность потенциальные клиенты испытывают из-за ослабления курса рубля и возможного повышения ипотечных ставок. «В таких условиях они, наоборот, спешили как можно скорее приобрести недвижимость», — говорит Куликов. В первой половине марта число звонков и просмотров квартир было на 10% выше, чем год назад. В середине марта опасения, связанные с эпидемией, усилились. Клиенты начали пользоваться масками, минимизируют контакты (к примеру, не жмут друг другу руки после заключения сделки), передвигаются в основном на личном транспорте. «Но затормаживания рынка недвижимости из-за эпидемии не происходит», — отмечает Куликов.

В компании «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» единичные случаи переноса показов жилья со стороны продавцов связывают не столько с эпидемией, сколько с ситуацией на финансовых рынках. «Правда, зафиксирован рост спроса на найм загородных домов со сроком выезда «прямо сейчас»; клиенты говорят, что хотят пересидеть панику и вирус не в городе. Но говорить именно о шквале таких обращений не приходится», — отмечает управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Рост в последние дни числа заявок на покупку и аренду загородных домов отмечают и в Knight Frank. «Но нельзя однозначно сказать, что его стимулирует пандемия и желание состоятельных людей «укрыться за городом». Большую роль сыграла теплая зима и ранняя весна, что позволило открыть высокий сезон на загородном рынке раньше, чем обычно», — считает директор департамента городской недвижимости компании Андрей Соловьев.

В марте общий спрос на жилье вырос на 5%, сообщают в ГК «А101», особенно заметно выросла доля покупок по ипотеке — с 65% в начале месяца до 75% к 20-м числам марта. «Спрос мог вырасти и сильнее. Но этому помешала пандемия, — говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101″ Дмитрий Цветов. — Люди сейчас предпочитают лишний раз не посещать общественные места, и офисы продаж застройщиков входят в их число».

В случае введения более строгого карантина помочь рынку недвижимости могли бы онлайн-инструменты. Такие возможности у компаний есть. «Инград» запустил дистанционную продажу квартир более года назад. В «А101» отработана продажа через интернет квартир, приобретаемых без ипотеки, договор подписывается электронной подписью. В отличие от других стран, где такие сервисы привлекают молодых покупателей, в России виртуальные услуги обычно пользуются спросом среди тех, кому далеко ехать к месту покупки, отмечает Цветов.

Читать еще:  Простые советы по получению быстрых кредитов

Однако покупатели пока не привыкли к онлайн-сделкам с недвижимостью. «Из-за эпидемиологической ситуации число клиентов, которые решат воспользоваться нашими онлайн-сервисами, может вырасти, однако для большинства покупателей все равно важно физическое присутствие», — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

«Сегодня застройщики не могут перевести сделки с покупателями полностью на удаленный режим, — считает владелец компании ГК «Удача» Владимир Прохоров. — сами покупатели к этому не готовы. Когда речь идет о крупных инвестициях, люди хотят все увидеть собственными глазами».

«Видеотуры по квартирам — не очень действенный инструмент для окончательного выбора жилья. Как способ присмотреться, ознакомиться — да, но для окончательного выбора или более пристального рассмотрения квартиры клиенты всегда используют очные показы», — отмечает Марина Толстик.

Москвичи стали активнее покупать жилье в новостройках

Росреестр подсчитал: число сделок на первичном рынке Москвы за прошедший год выросло вдвое. «ВМ» решила разобраться, почему новостройки привлекают горожан и жителей других регионов, желающих перебраться в столицу.

Число сделок за прошедший год увеличилось с 19,6 тысяч до 35,9 тысяч. Только в декабре прошлого года горожанами заключено 4,8 тысячи договоров долевого участия. По мнению аналитиков, высокий спрос на квартиры в новостройках в конце года связан с завершением программы субсидированной ипотеки, которая способствовала снижению средней ставки до уровня 2014-го — около 12 процентов. Всего по итогам 2016-го в Москве заключили 43,8 тысячи сделок с ипотекой, против 33 тысяч годом ранее.

Как рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, около 70 тысяч человек участвуют в долевом строительстве жилья в столице.

— Москвичи продолжают активно вкладывать средства в жилищное строительство. На сегодня объем инвестиций от граждан составил порядка 700 миллиардов рублей, это рекордный показатель за всю историю столицы, — отметил заммэра. — В то же время Москва усиливает контроль за компаниями, привлекающими средства граждан для возведения жилья. Ведь граждане остаются основным инвестором жилищного строительства в столичном регионе, и мы будем делать все для защиты их интересов. Город заинтересован в строгом соблюдении всех норм и правил 214-го федерального закона о долевом строительстве. Если какой-то застройщик или инвестор нарушает правила, он дискредитирует систему, создает дисбаланс. Наша задача — соблюдать баланс интересов между населением, инвесторами и городом.

Марат Хуснуллин напомнил, что приобретать квартиры в домах, строительство которых еще не завершено, необходимо только на основании договоров долевого участия, которые заключаются с компанией-застройщиком. В этом случае деятельность застройщика можно проконтролировать. Важно и то, что соинвесторы оплачивают такие договоры только после государственной регистрации документа. Кроме того, дольщики должны удостовериться, что застройщик имеет зарегистрированное право на земельный участок и разрешение на строительство объекта.

23 января управление Росреестра по Москве объявило, что с этого года не будет регистрировать первый договор участия в долевом строительстве без предоставления застройщиком документа, который выдает Москомстройинвест. Это заключение о соответствии объекта требованиям закона об участии в долевом строительстве жилья. Если Москомстройинвест отзовет заключение о соответствии, Росреестр будет приостанавливать процесс регистрации договоров.

При этом орган регистрации в течение пяти рабочих дней обязан сообщить гражданам, которые уже зарегистрировали договор с застройщиком, что у последнего нет права привлекать денежные средства населения.

В то время как власти стараются обезопасить дольщиков и усилить ответственность застройщиков, горожане стремятся приобретать квартиры именно в новостройках. Связано это еще и с размером ипотеки. Правда, в этом году разрыв между первичным и вторичным рынком в этом плане сокращается. Зато одной из последних инициатив федералов стало предложение использовать средства материнского капитала на ежемесячное погашение ипотечного кредита на время декретного отпуска одного из родителей.

— Если один из родителей уходит в отпуск по уходу за ребенком, мы можем рассмотреть материнский капитал не единовременно, а пропорционально платежам на тот объем, который есть. То есть на три года, пока один из родителей находится в отпуске по уходу за ребенком, можно погашать ежемесячный ипотечный платеж, пока человек снова не выйдет на работу. Это все прозрачно как для банков, так и для органов, которые контролируют средства маткапитала, — прокомментировал заместитель главы Минстроя Никита Стасишин.

Он отметил, что сейчас материнский капитал может направляться на погашение процентов, на строительство или первоначальный взнос по ипотеке.

Один из ипотечных банков провел исследование, согласно которому первичное жилье в кредит чаще всего оформляют в районах между Третьим транспортным кольцом и МКАД, реже всего — в центре до Бульварного кольца. Из направлений самым популярным является юг, наименее популярным — северо-восток.

В то же время популярность современных многоэтажек растет и в Новой Москве. Стоимость квадратного метра жилья в ТиНАО в полтора раза ниже, чем внутри МКАД, считает руководитель Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Он подчеркивает, что на присоединенных территориях не наблюдается стагнации спроса на покупку квартир в новостройках.

— Если цифры округлить, то получится 100 тысяч рублей против 150 тысяч рублей за квадратный метр, — сравнивает глава ведомства. — А если опять же учесть, что сейчас значительная часть покупателей квартир в «Новой Москве» — это молодые семьи, такая экономия более чем привлекательна. То, что спрос на новостройки в ТиНАО высок, знают не только из аналитики. Множество людей, с которыми я общаюсь, уже сделали свой выбор в пользу молодых округов и не жалеют об этом.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector