1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Минстрой встревожен состоянием рынка недвижимости Подмосковья: оно уже «на грани»

Откуда в Подмосковье поселки-призраки

На загородном рынке Подмосковья насчитывается порядка сотни мертвых поселков. Девелоперы их начали строить и бросили. К такому выводу пришли эксперты риэлторской компании «Инком-недвижимость».

Как говорится в отчете аналитиков, примерно треть этих поселков заморожена более пяти лет, и шансы на возобновление их строительства минимальны. Это связано либо с разного рода юридическими проблемами, либо с тем, что недостроенные дома морально устарели и обветшали. В целом, та же участь может ждать 8 из 10 подобных объектов, среди которых есть участки голой земли, где так и не началась стройка, а также комплексы с разной степенью строительной готовности.

Основными причинами появления заброшенных поселков риэлторы назвали банкротство или финансовые трудности застройщиков, неверную концепцию проекта, юридические проблемы и возникшие сложности с подведением коммуникаций, включая электричество, газ и канализацию. Такие поселки встречаются на разных направлениях Подмосковья и удаленности от столицы, но чаще на расстоянии более 50 км от МКАД, говорится в исследовании.

По оценкам экспертов, на загородном рынке Московской области сейчас строят мало. Если заброшенных поселков аналитики насчитали около 100, то к полузаброшенным отнесли несколько сотен, то есть почти половину. Специалисты отмечают, что в зоне риска сейчас находятся 80% подмосковных загородных проектов, особенно поселки с так называемыми участками без подряда, которые и так реализуются на грани себестоимости.

Ранее в октябре в компании Knight Frank сообщили, что объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья по итогам третьего квартала 2019 года составил 555 лотов, что рекордно мало за последние шесть лет. Как объясняют аналитики, это связано с отсутствие новых проектов. В результате доля первичных лотов в общей структуре предложения упала с 30% до 20%.

Ранее в Минстрое сообщили, что хотят упростить выдачу кредитов на строительство частных домов. Проблема в том, что ипотеку без особых проблем можно сейчас оформить только для покупки квартиры. Получить жилищный кредит для приобретения загородного дома гораздо сложнее, а для его строительства – практически невозможно. Можно получить только потребительский кредит. Если ипотеку выдают на длительный срок, до 30 лет, то потребительский – только до пяти. А ставки выше.

По словам риэлторов, банки не верят в загородную недвижимость, потому что здесь меньше объем рынка, нет такой защиты со стороны государства, как в случае с городским жильем, и не работают программы госсубсидий. Кроме того, отмечает журнал сервиса ЦИАН, банки считают загородные дома непрозрачными и довольно рискованными активами. Здесь нет типовых проектов, и рассчитать стоимость дома и участка под ним, и оценить их ликвидность, гораздо сложнее, чем провести оценку квартир.

Именно поэтому, как пишет «Российская газета», Минстрой работает над программой, которая должна повысить доверие банков к строительству частных домов. Она будет включать рекомендательные стандарты типовых проектов домов, а также стандарты процедур выдачи и обслуживания кредита.

Минстрой встревожен состоянием рынка недвижимости Подмосковья: оно уже «на грани»

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

— Прошлый — 2017-й — год стал рекордным для ипотеки. Как в контексте развития ипотечного сектора повлияет реновация на рынок жилья?

— Власти имеют шанс стать главными бенефициарами текущих тенденций ипотечного рынка, так как при низких доходах населения доступная ипотека стимулирует прежде всего спрос на самое недорогое жилье. Каждая волна снижения ставок по кредитам привлекает на рынок широкую, но и более рискованную страту заемщиков. Прежде всего речь идет о людях, чьи доходы еще вчера не позволяли взять кредит на покупку жилья, а сегодня это уже стало возможным. Проще говоря, это наименее обеспеченные клиенты.

Такие покупатели всегда интересуются самыми доступными предложениями рынка новостроек, и подходящие варианты они смогут найти именно в реновационных домах. По своей стоимости жилье от города будет дешевле, чем предложения коммерческого рынка новостроек комфорт-класса, хотя бы в силу своей относительной упрощенности.

— Останутся ли коммерческие застройщики вовсе без клиентов? Есть ли такая вероятность и какова она?

— Пока идет первая волна переселения, девелоперам не следует волноваться, но главная схватка за покупателя, если она, конечно, состоится, еще впереди. На данный момент Москва утвердила 210 площадок под строительство 3,4 млн кв. м жилья. Их возведение завершится до 2021 года. В данный период какая-то часть квартир из реновационных домов окажется на вторичном рынке, составив конкуренцию готовым новостройкам, но серьезно на бизнесе застройщиков это не отразится.

Читать еще:  Какой кондиционер выбрать: оконный или настенный?

По завершении первой волны начнется свободная продажа новостроек, не предназначенных для переселенцев. Общая площадь этого жилья может достигнуть 18–20 млн кв. м, и в оставшиеся отведенные на реновацию 10–11 лет они поступят на рынок — примерно по 2 млн кв. м в год. Памятуя о планах по удвоению ввода жилья к 2025 году, мы можем ожидать не менее 6–7 млн «квадратов» новостроек в год. В такой ситуации все решит только один фактор — платежеспособность спроса. Если текущие тенденции, связанные с падением доходов населения, не прервутся, то ситуация будет тяжелой.

— Что придется предпринять коммерческим застройщикам, чтобы успешно конкурировать с городом?

— Политика властей и экономическая ситуация оставляют застройщикам очень узкое пространство для маневра. Как бы ни развивалась ситуация в экономике, девелоперы могут противопоставить реновационной застройке только более качественный продукт. Строить проще и дешевле у них не получится в силу более низкой себестоимости строительства у государственного застройщика. Покупателя придется привлекать разнообразием планировок и архитектурных решений, более качественной инфраструктурой и оригинальным благоустройством.

Казалось бы, задача почти утопичная на падающем рынке, но практика последних трех лет показала, что именно повышение (а не снижение) качества стало залогом успеха многих проектов новостроек в столице, несмотря на кризис в экономике. Правда, и цены в таких новостройках были далеки от докризисных.

— Очевидно, что такой конкурентный фильтр пройдут далеко не все участники рынка. Как будет развиваться ситуация с учетом возможного роста объема предложения после 2021 года?

— Перефразирую известную поговорку про революцию: если не можешь предотвратить реновацию — возглавь ее. Я полагаю, что девелоперы попытаются встроиться в программу, хотя на сегодняшнем этапе город практически демонстративно отказывается от их инвестиционного участия, соглашаясь при этом на техническое (некоторые застройщики сейчас проектируют реновационные дома).

Одних только городских ресурсов не хватит на реализацию всей программы. Да и сами власти никак не заинтересованы в крушении комплекса, с которым так или иначе связаны до 30% работающих в столице граждан. В конечном итоге девелоперы дождутся контрактов на участие в строительстве и продаже жилья на площадках реновации. Правда, такой чести удостоятся действительно лучшие из лучших.

— А что будет с остальными застройщиками?

— В зоне риска оказываются подмосковные застройщики. Последние три года показали, что рост предложения доступного жилья в пределах МКАД переориентирует потенциальных покупателей подмосковного жилья на столицу. Если в 2015 году на Московскую область приходилось 83% всех сделок в столичном регионе, то в первом квартале 2018 года ее доля сократилась до 57%. Теперь представьте, что к доступным предложениям коммерческих девелоперов добавится еще и недорогое жилье, возведенное государством. Причем нельзя исключать, что в конкурентных целях власти могут занижать цену, повышая привлекательность объектов в глазах подмосковных клиентов.

В этой игре на выбывание могут потерпеть поражение подмосковные застройщики, чье основное конкурентное преимущество — цена.

— Возможно, запуск реновации в регионах, в том числе и в Подмосковье, сможет поменять ситуацию? В Минстрое не исключают распространения московского опыта на всю страну.

— Столичную программу реновации питает мощный ресурс — московский бюджет. Именно он позволил в кратчайшие сроки запустить процесс без инвестиций и технических средств коммерческих девелоперов. Он же станет гарантом отсутствия финансовых проблем в будущем.

В регионах же ситуация другая: многие субъекты РФ буквально балансируют на грани бюджетного кризиса. Местные власти подчас не справляются даже с достройкой проблемных объектов, не говоря уже о более глобальных задачах. Расселение панельного жилья, на которое приходится 25% жилого фонда России, очень дорого обойдется регионам. В этой ситуации инициативу могли бы взять на себя инвесторы, но едва ли они с воодушевлением отнесутся к реновации, когда в их портфеле сохраняется огромный объем нераспроданного жилья. Общероссийская реновация выстрелит только в фазе экономического роста, но никак не в стагнации.

— Представим программу реновации через пять лет: на рынке только проектное финансирование, эскроу-счета и жесткие требования к застройщикам. Какой вам видится ситуация в будущем?

Читать еще:  В Москве назвали сроки постройки метро от «Рубцовской» до «Авиамоторной»

— С учетом текущих тенденций рынок новостроек России через пять лет будет намного более монопольным, чем сегодня. Проектное финансирование получат только самые надежные игроки. Строить без средств дольщиков смогут тоже наиболее крупные компании с хорошей технологической базой и достаточными собственными средствами. Законодательство довершит этот процесс, преградив доступ на рынок новым игрокам.

В Москве число девелоперов сократится, и конкурировать с городом будут только самые дееспособные участники отрасли. Хотя и конкуренция станет относительной, поскольку они сами активно включатся в процесс реновации, потому что город им доверит этот важный социальный проект на более поздних стадиях реализации.

Проще говоря, рынок и все его участники станут более консолидированными, чем сейчас. В таких условиях могут вырасти цены, но и риски будут сведены к минимуму.

Откуда в Подмосковье поселки-призраки

На загородном рынке Подмосковья насчитывается порядка сотни мертвых поселков. Девелоперы их начали строить и бросили. К такому выводу пришли эксперты риэлторской компании «Инком-недвижимость».

Как говорится в отчете аналитиков, примерно треть этих поселков заморожена более пяти лет, и шансы на возобновление их строительства минимальны. Это связано либо с разного рода юридическими проблемами, либо с тем, что недостроенные дома морально устарели и обветшали. В целом, та же участь может ждать 8 из 10 подобных объектов, среди которых есть участки голой земли, где так и не началась стройка, а также комплексы с разной степенью строительной готовности.

Основными причинами появления заброшенных поселков риэлторы назвали банкротство или финансовые трудности застройщиков, неверную концепцию проекта, юридические проблемы и возникшие сложности с подведением коммуникаций, включая электричество, газ и канализацию. Такие поселки встречаются на разных направлениях Подмосковья и удаленности от столицы, но чаще на расстоянии более 50 км от МКАД, говорится в исследовании.

По оценкам экспертов, на загородном рынке Московской области сейчас строят мало. Если заброшенных поселков аналитики насчитали около 100, то к полузаброшенным отнесли несколько сотен, то есть почти половину. Специалисты отмечают, что в зоне риска сейчас находятся 80% подмосковных загородных проектов, особенно поселки с так называемыми участками без подряда, которые и так реализуются на грани себестоимости.

Ранее в октябре в компании Knight Frank сообщили, что объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья по итогам третьего квартала 2019 года составил 555 лотов, что рекордно мало за последние шесть лет. Как объясняют аналитики, это связано с отсутствие новых проектов. В результате доля первичных лотов в общей структуре предложения упала с 30% до 20%.

Ранее в Минстрое сообщили, что хотят упростить выдачу кредитов на строительство частных домов. Проблема в том, что ипотеку без особых проблем можно сейчас оформить только для покупки квартиры. Получить жилищный кредит для приобретения загородного дома гораздо сложнее, а для его строительства – практически невозможно. Можно получить только потребительский кредит. Если ипотеку выдают на длительный срок, до 30 лет, то потребительский – только до пяти. А ставки выше.

По словам риэлторов, банки не верят в загородную недвижимость, потому что здесь меньше объем рынка, нет такой защиты со стороны государства, как в случае с городским жильем, и не работают программы госсубсидий. Кроме того, отмечает журнал сервиса ЦИАН, банки считают загородные дома непрозрачными и довольно рискованными активами. Здесь нет типовых проектов, и рассчитать стоимость дома и участка под ним, и оценить их ликвидность, гораздо сложнее, чем провести оценку квартир.

Именно поэтому, как пишет «Российская газета», Минстрой работает над программой, которая должна повысить доверие банков к строительству частных домов. Она будет включать рекомендательные стандарты типовых проектов домов, а также стандарты процедур выдачи и обслуживания кредита.

Минстрой опасается появления новых обманутых дольщиков в Подмосковье

Фото: ТАСС/Сергей Карпов

Замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин призвал руководство Московской области тщательно регулировать количество выводимого на рынок жилья.

Цены на жилье в Московской области сегодня находятся “на грани” себестоимости. Такое мнение высказал замглавы Минстроя Никита Стасишин в кулуарах Восточного экономического форума. По мнению Стасишина, спрос на недвижимость будет смещаться из Подмосковья в Москву, что приведет к “консолидации рынка Московской области”. Другими словами, среди подмосковных застройщиков пройдет волна слияний и поглощений, а также банкротств.

Читать еще:  В следующем году расходы на строительство дорог Крыма увеличат вдвое

В свете такой перспективы Минстрой серьезно озабочен фактом, что более 500 застройщиков в Московской области привлекают для финансирования строительства жилья средства граждан по закону 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”. “Это опасно с точки зрения любого колебания на рынке, поэтому нужно очень внимательно смотреть за тем объемом метров, который выходит на жилищный рынок области”, – отметил замминистра.

Затоваривание подмосковного рынка жилья – уже давно не новость для аналитиков. “В Московском регионе существует тенденция снижения покупательских возможностей, что вынуждает застройщиков конкурировать и по цене, и по качеству одновременно. В результате это приводит, по сути, к повышению классности объектов в рамках той же цены: бизнес-класс по цене “комфорта”, комфорт по цене “эконома”, – отмечает руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU” Олег Репченко. – При этом проекты экономкласса это уже не многоэтажные “муравейники” в чистом поле без инфраструктуры, а вполне комфортные для жизни дома с нормальными дворами, адекватными планировками и приятной архитектурой”.

Но даже при этом конкурентоспособными оказываются только новостройки в ближайшей зоне от МКАД. По оценкам аналитиков, первое место по популярности среди покупателей занимает Ленинский район, на который сегодня приходится около 20% спроса. Далее следуют Красногорский (15%), Люберецкий (10%), Мытищинский (8%) и Одинцовский (7%) районы. На Балашиху и Железнодорожный приходится по 7% спроса. В аутсайдерах числятся Сергиево-Посадский район, Климовск, Знаменск и Лыткарино.

Стагнация спроса приводит к стабилизации официальных цен: что в январе, что в июле за один квадратный метр подмосковного жилья девелоперы просили в среднем 85 тыс. рублей – вдвое меньше, чем в Москве (152400 рублей за “квадрат” эконом-класса и 203900 рублей за “комфорт”). В то же время в Московской области фиксируется беспрецедентное количество продаж со скидками, причем максимальный дисконт в регионе достиг рекордной отметки – 31%.

Фото: Портал мэра и правительства Москвы

Едва ли не единственной поддержкой для подмосковного рынка сегодня выступает ипотека. По данным Росреестра, во втором квартале 2017 года доля ипотечных сделок в Московской области составляла 58% по сравнению с 50% годом ранее. Риэлторы ожидают, что доля ипотечных сделок в Подмосковье будет и дальше увеличиваться, превысив отметку в 60%. Ведь большинство проектов в Московской области относятся к массовому сегменту, где кредитные средства для покупки квартир используются чаще всего. Когда реальные доходы граждан не растут, а ставки по ипотеке снижаются, оформление ипотечного кредита все чаще оказывается единственной возможностью приобрести жилье.

По прогнозам аналитиков, как минимум до конца года жилищный рынок Подмосковья останется стабильным: стоимость квадратного метра будет меняться незначительно на фоне небольшого количества новых проектов. Однако рано или поздно переизбыток предложения даст о себе знать.

“Сейчас в Москве и Подмосковье в экспозиции находится примерно 7,5 млн кв. метров жилой недвижимости против 4-5 млн в 2011-2013 годах, – отмечает Олег Репченко. – При этом надо понимать, что количество квартир на рынке увеличилось более существенно, чем количество метров, так как застройщики, стремясь сократить бюджет покупки, чтобы повысить продажи, процентов на 20-30% уменьшили площадь лотов. Вместе с 10-20% снижением цены метра это дало почти двукратное сокращение стоимости квартиры. Поэтому, чтобы получить прежний объем средств, застройщикам теперь надо реализовать в два раза больше квартир. Рецепт, к сожалению для застройщиков и к радости покупателей, здесь один – снижать цены”.

В ближней зоне от МКАД застройщикам для выживания достаточно повышать качество продукта при сохранении приемлемого уровня цен: предлагать в подарок отделку, машино-место, дешевую ипотеку, предлагать комфорт-класс по цене эконома и так далее, то есть сокращать стоимость предложения неявно. В более затоваренных локациях компаниям придется вступать в настоящие ценовые войны, проигравший в которых окажется банкротом. “Это проблема для давно строящихся проектов – они менее гибки, их нельзя перепланировать ради, например, уменьшения площадей и других способов снизить стоимость лота”, – считает Олег Репченко.

Вероятность того, что среди “проигравших” проектов окажутся дома, строящиеся за счет денег дольщиков, достаточно велика. К сожалению, призыв Минстроя “тщательно регулировать количество выводимого в продажу жилья”, очевидно, запоздал на два–три года.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов: