62 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коммерческая недвижимость. Что нужно знать

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником.

Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис.

Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Проверка кадастровых документов

Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

Покупка коммерческой недвижимости: документы и порядок действий

Перечень действий при покупке коммерческой недвижимости, что необходимо сделать и каких специалистов привлекать для оценки рисков

Недвижимость относится к основным средствам бизнеса и его существенным активам. Наличие недвижимости в собственности – это гарантия того, что офис и производство в ближайшее время никуда не потребуется перевозить. Это выгодное вложение денежных средств: в случае трудностей основного бизнеса всегда можно сдать в аренду часть помещений, в случае долгов или банкротства компании – оплатить задолженности не с банковских карт или счетов собственников бизнеса, а продав недвижимость.

Учитывая, что покупка коммерческой недвижимости – весьма дорогостоящее мероприятие, перед покупкой необходимо не только осмотреть объект покупки, но и, как минимум, проанализировать документы на недвижимость.

Анализ документов может проводить штатный или привлеченный юрист, а также юридическая компания. Последний вариант предпочтительнее: юридическая компания представит комплексный взгляд на будущую покупку и детально пропишет риски.

Необходимые действия перед покупкой коммерческой недвижимости

1. Проведение переговоров с продавцом. На этой стадии происходит знакомство, рассказ собственника о недвижимости и предварительное обсуждение основных условий сделки.

2. Осмотр объекта недвижимости будущим покупателем. Это тоже предварительное действие, направленное на осуществление общего анализа при принятии решения: местоположение, планировка, конфигурация забора, размещение ворот и иные особенности объекта могут оказать влияние на принятие решения о покупке.

3. Предоставление продавцом пакета документов на коммерческую недвижимость для проведения анализа документации покупателем. Это существенный этап подготовки к сделке: документация может содержать сведения, о которых продавец не сообщил в силу их незнания либо по иным причинам. Такой анализ позволит избежать подводных камней.

4. Принятие решения о покупке недвижимости и проведение внутренних процедур в компаниях по утверждению сделки. Поскольку стоимость коммерческой недвижимости, как правило, высока, такие сделки могут быть крупными для обеих компаний, для совершения такой сделки необходимо решение собственников.

5. Согласование текста договора купли-продажи, его подписание сторонами самостоятельно либо в присутствии нотариуса.

6. Государственная регистрация перехода права собственности на коммерческую недвижимость. Это обязательное условие в силу закона. Без такой регистрации договор не имеет смысла.

Пакет документов для проведения анализа коммерческой недвижимости

В пакет для анализа коммерческой недвижимости могут входить:

1. Выписка из ЕГРП. Из нее можно узнать, кто собственник недвижимости, имеются ли обременения, категорию разрешенного использования (в отношении земельных участков), какова площадь объекта, основания приобретения актуальным собственником, дату постановки на кадастровый учет, срок владения недвижимостью и иные важные сведения.

2. Документы, на основании которых действующий собственник приобрел недвижимость (договор купли-продажи, протокол торгов и т.д.). Указанные документы будут содержать важные детали в отношении недвижимости: можно узнать, на каких условиях был приобретен действующим собственником объект, каким был объект на момент предыдущей покупки и иное.

3. Договоры и документы по платежам за энергоресурсы и иные услуги, связанные с данной коммерческой недвижимостью: электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение, телефония. Из них можно узнать о наличии либо отсутствии задолженности по платежам за такие услуги, а также получить технические сведения в отношении инженерных сетей: мощности, границы балансовых принадлежностей и иную важную информацию.

4. Кадастровая и техническая документация на участки, здания, строения, сооружения. Эти документы покажут, какие объекты поставлены на кадастровый учет, а какие нет; в отношении каких объектов проведено кадастрирование, а в отношении каких – не проводилось; позволят сделать выводы и рисках споров с владельцами соседних зданий и участков.

Участие иных специалистов (помимо юристов) в анализе приобретаемой коммерческой недвижимости

Помимо правового анализа при покупке недвижимости важно проведение финансового и технического анализа. Технические эксперты осмотрят недвижимость на предмет ее соответствия документации с технической точки зрения, определят, достаточны ли мощности энергоносителей для будущего владельца недвижимости, а также выявят ее скрытые недостатки.

Читать еще:  Обновление гостиной-столовой 30 кв.м с красной акцентной стеной

Финансовые эксперты осуществят проверку обоснованности цены договора покупки коммерческой недвижимости и ее соотношение с рыночной ценой. Перед покупкой, помимо правового и технического анализа, часто осуществляется независимая оценка недвижимости.

Вывод

Приобретение коммерческой недвижимости – дорогостоящее финансовое вложение, которое необходимо провести с минимальными правовыми и финансовыми рисками при полной уверенности в отношении достаточности мощностей энергоресурсов, удобства планировок и расположения, соответствия разрешенного вида использования земель назначению такой недвижимости, а также отсутствия обременений (арест, залог и т.д.) и скрытых недостатков (либо их незначительность).

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.

Иные интересные материалы по банкротству и корпоративным спорам:

Коммерческая недвижимость: как выгодно купить проблемный объект

В последнее время на рынке недвижимости всё чаще появляются объекты по привлекательной стоимости. В том числе и проблемные – недостроенные здания, объекты с обременениями и т.д. Благоприятное ли сейчас время для подобных сделок, и что нужно делать, чтобы получить от такой покупки только выгоду, megapolis-real.by узнал у эксперта Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» Дмитрия Ковальчика.

– Сложившаяся в последние годы экономическая ситуация стала разрушительной для ряда бизнесов и проектов. В то же время она несет новые возможности – собственники активов, которые находятся в тяжелом финансовом положении либо в процедуре банкротства, вынуждены уступать в стоимости, а значит, другие участники рынка могут по привлекательной цене приобрести активы, которые стали обременительными для нынешних владельцев.

На рынке коммерческой недвижимости сегодня есть целый ряд предложений по продаже объектов со значительным дисконтом. Причем продаются как готовые здания и помещения, так и недостроенные объекты, по постройке которых планам нынешних собственников не суждено было сбыться.

– Допустим, у нас есть деньги, и мы хотим выгодно купить объект коммерческой недвижимости. На какие моменты в таком случае стоит обратить внимание? Какие есть подводные камни?

– Прежде всего, необходимо изучить сам объект недвижимости, который вас заинтересовал. Советуем начать с получения актуальных выписок из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ) в отношении интересующего объекта недвижимости, а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Получить такие выписки за небольшую плату может любое лицо в отношении любого земельного участка или капитального строения в местном агентстве по государственной регистрации недвижимости. Перечень и контакты агентств можно посмотреть на сайте Национального кадастрового агентства. Онлайн доступ к ЕГРНИ также есть у риэлтерских агентств, у многих адвокатских бюро.

Такие выписки содержат важнейшую информацию об объекте недвижимости: кто является собственником, каковы назначение и общая площадь объекта, имеются ли обременения прав на него – залоги, аресты, запреты на совершение регистрационных действий, и т.д. Как правило, в выписке также указаны основания приобретения недвижимости нынешним собственником. Рекомендуем запросить все указанные в выписках документы и проверить, надлежащим ли образом оформлена сделка и передача прав на объект, произведен ли расчет за него, и т.д.

Помимо этого, данные ЕГРНИ позволяют определить, на каком земельном участке юридически закреплено капитальное строение, каково целевое назначение земельного участка, кому и на какой срок предоставлены права на него, какие еще строения расположены на участке. Зная кадастровый номер участка, визуально посмотреть его границы можно с использованием публичной кадастровой карты.

– Стоит ли обращать внимание на технический паспорт объекта? Или хватит только подобных выписок?

– Технический паспорт нужно изучать обязательно, и особенно важно здесь сверить поэтажные планы объекта с его фактическим состоянием. При наличии самовольной реконструкции или перепланировки, о которых продавец может и умолчать, у нового собственника могут возникнуть не только обязательства по уплате штрафа, но и значительные сложности с узакониванием таких незарегистрированных изменений.

– Какую роль может сыграть расположение объекта?

– Если здание или сооружение является частью производственной или складской площадки, то высока вероятность, что на том же земельном участке расположены здания еще нескольких собственников, которым участок принадлежит на долевом праве. В последующем не исключены спорные ситуации относительно пользования таким земельным участком, а также расположенных на нем парковок, проездов и другого имущества. Может возникнуть спор и в связи с реконструкцией имеющихся объектов недвижимости или строительством новых.

Не лишним будет изучить и градостроительную документацию. Особенно если приобретаемый объект расположен в городе Минске или в областном центре. Необходимо выяснить, не планируется ли строительство на данной территории новых объектов со сносом уже существующих. Если недвижимость приобретается для целей ее перепрофилирования, то важно понимать, соответствует ли планируемое новое назначение градостроительной документации.

Важным является и вопрос доступных коммунальных ресурсов. Если речь идет о покупке изолированного помещения в здании, то следует выяснить, кто отвечает за эксплуатацию и обслуживание здания, создано ли товарищество собственников. Каковы ежемесячные примерные расходы по эксплуатации здания (лифты, системы кондиционирования, мойка фасада в высотных зданиях, и т.п.), в каком объеме и на каких условиях предоставляются электроэнергия и другие коммунальные ресурсы? Ответы на эти вопросы помогут вам рассчитать возможные расходы и уже на этом основании принять решение о покупке. В противном случае ваши затраты могут оказаться неожиданными.

– Особый интерес сейчас вызывают сделки с недостроенными объектами. Какие причины, помимо тяжелого финансового положения, заставляют собственников прекращать строительство и продавать такие объекты? И вопрос уже юридический: разрешаются ли законодательством сделки с недостроенными объектами?

– Сегодня в продаже имеются недостроенные объекты разной степени готовности. Причины их продажи могут быть различными. В одних случаях собственник воспользовался возможностью выгодно получить права на землю «на перспективу», но до серьезного строительства дело так и не дошло. В других – застройщик не смог получить финансирование, не справился с инвестиционным проектом по другим обстоятельствам. Могут быть и другие, в том числе «скрытые», причины продажи – например, выявившаяся проблема значительных вложений в инфраструктуру объекта и инженерные сети; ограничения, установленные градостроительной документацией; дополнительные условия строительства со стороны местных органов власти, и т.д.

Сделки с недостроенными объектами законодательством разрешены по общему правилу, при условии предварительной консервации такого объекта и государственной регистрации его в качестве незавершенного законсервированного капитального строения, то есть объекта недвижимости. В процессе такой регистрации на незавершенное строение составляется технический паспорт и осуществляется государственная регистрация объекта с внесением информации о нем в ЕГРНИ. Затем, уже после завершения строительства и приемки объекта в эксплуатацию, производится государственная регистрация изменения объекта, включая изменение его «статуса» на капитальное строение (здание, сооружение). В случае продажи недостроенного объекта государством, а также при определенных случаях – при продаже таких объектов в процедуре банкротства, допускается их отчуждение и без предварительной регистрации в качестве недвижимости.

– Не все продавцы открыто рассказывают обо всех трудностях, с которыми они столкнулись при строительстве. Как обезопасить себя от подобных ухищрений?

– При покупке незавершенного объекта крайне важно провести тщательную юридическую и техническую проверку с привлечением специалистов. Вот лишь некоторые из вопросов, на которые следует обратить внимание.

* Прежде всего, рекомендуется изучить права на земельный участок и срок их действия. Часто земельные участки для строительства предоставляются на достаточно короткий срок. Если этот срок истекает или уже истек, то для продолжения строительства потребуется либо его продлить, либо заново пройти процедуру получения земельных участков. А это уже может быть сопряжено со значительными дополнительными расходами для нового собственника.

Читать еще:  Чем порадует вас Умная квартира: варианты применения

* Необходимо учитывать, что действующее на сегодняшний день законодательство не допускает раздел и изменение целевого назначения земельных участков, предоставленных для строительства зданий или сооружений, до завершения их строительства. Поэтому назначение земельного участка должно соответствовать планам покупателя в отношении того объекта недвижимости, который должен быть на нем построен.

* Также следует помнить, что новому покупателю придется обновить либо заново собрать весь комплект разрешительной документации на строительство, включая технические условия на его инженерное обеспечение, заключения и согласования государственных и иных уполномоченных органов, и организаций. Не лишним будет ещё до совершения сделки проверить, существует ли на сегодняшний день возможность подключения к сетям и получения достаточного для эксплуатации построенного объекта объема электрической энергии, водоснабжения, и других ресурсов. Даже если продавец предоставил вам выданные ранее технические условия и уверяет, что проблем с подключением не возникнет, это не гарантирует того, что эти условия действительны и на настоящее время. Проверьте также, какие требования предъявляются в отношении пожарной безопасности объекта, организации дорожного движения и подъездных путей к нему.

* Как уже упоминалось выше, рекомендуется проверить требования градостроительной документации в отношении данной территории.

* Стоит помнить: для завершения строительства и приемки объекта понадобится проектная и исполнительская документация. Нужно проверить наличие и комплектность данной документации, заранее согласовать с продавцом порядок и оформление передачи документации и прав на нее покупателю.

* Ещё одно действенное средство для предвосхищения спорных ситуаций – привлечение инженеров к обследованию объекта. Специалисты смогут проверить соответствие проектной документации и техническое состояние объекта, в том числе, надлежащее проведение консервации, состояние несущих конструкций и других элементов строения.

* Нельзя упускать из внимания и строительные материалы и оборудование. Нужно проверить права продавца на данные объекты – как использованные в строительстве, так и складируемые на площадке или в других местах ранения, – наличие споров в отношении этих материалов. В отношении лифтов и другого оборудования рекомендуем обратить особое внимание на гарантийные сроки, которые могут исчисляться с момента поставки этого оборудования, а значит, к моменту покупки недостроенного объекта уже могут истечь.

* Важный момент – нормативный срок строительства объекта и возможности его продления при корректировке проектной документации. Нарушение нормативных сроков строительства может иметь для собственника объекта крайне негативные налоговые последствия в части налога на недвижимость и платежей за землю.

– Какие корпоративные документы имеет смысл запросить у продавца?

Учитывая, что продавец недвижимости может находиться в неблагоприятной финансовой, в том числе предбанкротной ситуации, целесообразно проверить не только покупаемый объект недвижимости, но и непосредственно его продавца. Помимо учредительных документов, корпоративных решений о сделке и подтверждения полномочий представителя продавца рекомендуется запросить бухгалтерскую отчетность продавца, проверить наличие как минимум за прошедшие несколько месяцев судебных споров с его участием, задолженности перед бюджетом, долгов по исполнительным производствам и т.п. Достаточно большой объем информации можно получить из открытых источников – на сайтах государственных органов или с использованием сайтов-агрегаторов, таких как kartoteka.by. В некоторых случаях можно запросить расширенную выписку из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которая также доступна любому лицу.

– Можете ли вы привести пример подобных сделок из своей практики? Особенно интересуют сделки, в которых покупатель столкнулся с теми или иными проблемами.

– К сожалению, спорных ситуаций достаточно много. Например, по договору купли-продажи общество с ограниченной ответственностью приобрело изолированное помещение у частного унитарного предприятия. Договор купли-продажи и переход права собственности на объекты были надлежащим образом зарегистрированы. По просьбе покупателя в договоре было указано, что часть денежных средств перечисляется банку, в залоге у которого находилось помещение. Продавец также уведомил покупателя о наличии просроченного долга перед другим юридическим лицом (как оказалось – аффилированным с продавцом) и просил погасить указанный долг непосредственно кредитору, что также было указано в договоре купли-продажи в разделе о порядке расчетов.

Казалось бы, сделка закрыта, все довольны. Но не так все просто.

Спустя два года покупатель получил исковое заявление, из которого следовало, что предприятие, выступавшее продавцом недвижимости, находится в процедуре банкротства, и управляющим заявлены в суд требования о признании договора купли-продажи недействительным! В иске управляющий указал, что в результате сделки произошло уменьшение имущества истца, что и привело к частичной утрате кредиторами возможности получить удовлетворение своих требований по обязательствам истца за счет его имущества.

Оказалось, что после совершения сделки продавец не исполнил налоговые обязательства, а также обязательства перед другими кредиторами. Бухгалтерский учет и первичная учетная документация компании были утеряны.

Что нам говорит законодательство: в соответствии с Законом Республики Беларусь “Об экономической несостоятельности (банкротстве)”, сделки должника по иску управляющего могут быть признаны судом недействительными. Срок оспаривания таких сделок, в зависимости от обстоятельств составляет от 6 месяцев до 3 лет.

В указанном случае покупатель сумел доказать, что цена продажи помещения соответствовала его рыночной стоимости, а неисполненные налоговые обязательства возникли у продавца уже после совершения сделки. Кроме того, покупателем были представлены доказательства отсутствия его афилированности с продавцом. Суд в признании сделки недействительной отказал.

Как мы видим, в данном случае все обошлось. А вот если бы сделка была признана недействительной (например, в случае если указанная в договоре цена помещения была занижена), то покупатель лишился бы помещения и претендовал бы на возврат уплаченных им денег в белорусских рублях ряду кредиторов последней, пятой очереди. А с учетом значительной задолженности должника перед бюджетом, свои деньги обратно покупатель вряд ли бы получил.

О подводных камнях при покупке объектов в процедуре банкротства, нюансах ценообразования и налогообложения читайте в следующей статье.

Коммерческая недвижимость как бизнес: что нужно знать

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце выгодный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать – квартиру или коммерческую недвижимость, – ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Читать еще:  Эстетичность и стиль паркетного настила

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант – общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом – дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Специалисты рынка рекомендуют сотрудничать с некрупными, но опытными предпринимателями. Так, новички часто срывают сроки оплаты и в целом являются ненадежными партнерами.

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Топ объектов коммерции для инвестиционных целей

Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.

Здание 284,5 м2 на Воскресенской набережной

Отдельное коммерческое одноэтажное здание в самом центре города! Имеется два выхода – на Воскресенскую набережную и Шпалерную улицу. Главное достоинство этого объекта – надежный арендатор, который уже продолжительное время снимает помещение и не планирует съезжать. В настоящий момент договор заключен на сумму 483,6 тысячи рублей ежемесячно!

Подключены все коммуникации, электроснабжение 30 кВт с возможностью увеличения мощности. Коммунальные платежи оплачиваются силами арендатора.

Еще один бонус – вместе со зданием можно приобрести земельный участок. По соседству расположены другие помещения, которые также выставлены на продажу. Подробности подскажут наши менеджеры.

Помещение 702 м2 в центре Кингисеппа

Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы – «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.

Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки – 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.

Помещение 535 м2 на Корпусной улице

Объект расположен в новом элитном комплексе Lumiere в историческом центре города (Петроградский район). Это уже гарантирует высокую проходимость и платежеспособную публику. Меньше 5 минут пешком от метро «Чкаловская».

Помещение оснащено панорамными окнами. Проведены все коммуникации, мощность электроснабжения – 62 кВт. Ежемесячная прибыль от сдачи объекта в аренду составит порядка 650 тысяч рублей.

Помещение 123 м2 на улице Михаила Дудина

Еще один объект в новом ЖК «Бумеранг». От метро «Парнас» всего 200 м, новый спальный район, большая проходимость. Помещение расположено на первой линии, имеются отдельные входы с фасада. Электроснабжение – 20 кВт, более 5 точек подключения канализации и водоснабжения.

В настоящий момент ежемесячная плата за аренду оценена в 130 тысяч рублей.

Менеджеры «М16-Недвижимость» готовы предложить вам еще больше вариантов! Подберем идеальный объект под ваш бюджет и нужды бизнеса, поможем с заключением сделки и дальнейшим поиском арендаторов, звоните!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов: