Какая коммерческая недвижимость самая прибыльная?
Сколько брать квадратных метров, чтобы на них заработать
Все умные люди советуют начинать год с планирования. Это и про деньги – стоит планировать их расход и приход. Мы уже рассказывали, что есть несколько способов вложения денег, например, инвестиции в недвижимость, жилую или коммерческую. Стоит ли это делать в 2018 году, МТБлогу рассказал заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.
Инвестиции в недвижимость популярны среди белорусов, или заинтересованность падает?
– Инвестирование в недвижимость всегда внушало доверие. Деньги обесцениваются, а недвижимость остается. Да, в последние годы мы могли наблюдать за снижением цен и стоимости аренды, как жилой, так и коммерческой недвижимости. Но у нас не было раздутого ценового пузыря, а кризисные колебания на любом рынке – это естественный процесс. И сейчас мы наблюдаем период стабильности с предпосылками к началу роста. Те, кто планирует вложить деньги в недвижимость сегодня, может рассчитывать на доходность, как с аренды, так и с последующего роста стоимости своего актива.
Квартиры всегда ассоциировались с одним из самых надежных и понятных любому из нас вариантов вложения денег. Коммерческая недвижимость – более сложный инструмент, но, при грамотном подходе, более прибыльный. Все мы хоть раз в жизни сталкивались с необходимостью аренды жилья и периодически заходим в продуктовые магазины «у дома». Но лишь единицы задумываются о том, какой доход от аренды приносят собственникам квартира или торговое помещение, при том, что инвестирование в недвижимость само по себе сохраняет вложенные в ее покупку деньги, – рассказывает Андрей Чернышев.
На какой доход можно рассчитывать?
– Сегодня заработок на жилой недвижимости (из расчета в иностранной валюте) составляет порядка 4-5% годовых, для коммерческой (офисной и торговой) – 7-8%, а в некоторых случаях даже и выше. Эти цифры получены из анализа фактических цен сделок купли-продажи и последующей сдачи в аренду. Довольно неплохие показатели доходности, не правда ли? И это не учитывая того, что, скажем, приобретая квартиру для сдачи ее в аренду, вы всегда впоследствии сможете оставить ее своим детям.
По вашему опыту, какой процент покупателей приобретает недвижимость, чтобы инвестировать?
– В разный период времени доля инвесторов-физических лиц разная, и четкую цифру назвать сложно. Однозначно одно, несмотря на снизившиеся за 2015-2016 гг. цены и ставки, желающие вложить инвестиции в недвижимость остались. Но в основном они рассматривают коммерческую недвижимость – офисную и торговую.
Ваши советы по инвестированию в недвижимость.
– При покупке недвижимости для последующей сдачи в аренду важно приобрести не максимально дешевую квартиру, офис или торговое помещение, а максимально ликвидный объект – т.е. востребованный потенциальным потребителем. Именно поэтому при поиске подобных объектов по запросам инвесторов, мы не только смотрим на то, что предлагается в данный момент на рынке, но анализируем актуальные запросы арендаторов, чтобы определить текущую и прогнозируемую ликвидность того или иного объекта недвижимости.
Кроме того, инвестирование в недвижимость предполагает правильную оценку дополнительных затрат на ремонт помещения, меблировку, возможный простой помещения, ведь все это увеличивает себестоимость инвестиций, а значит, будет снижать доходность. Однако не стоит думать, что все объекты, нуждающиеся в проведение ремонта, будут невыгодными с точки зрения инвестиций. Все опять же, зависит от их рыночной ликвидности.
Как же определить насколько ликвиден объект?
– В двух словах этого не рассказать. Это как выбирать автомобиль с пробегом – вроде бы для неопытного взгляда он и красивый, и без дефектов, но после покупки может сильно «огорчить». Поэтому без помощи профессионалов рынка инвестирование в недвижимость может оказаться очень сложной задачей. Только специалисты подскажут, какие из объектов при росте цен на рынке будут на «вершине ценовой волны», а какие, в случае падения цен, будут оставаться наиболее стабильными.
Что происходило с ценами в прошлом году? Давайте начнем с жилой недвижимости.
– Все это время цены балансировали примерно на одном уровне, ежемесячные колебания составляют +/- 20$. На них влияет доля проданных готовых к проживанию квартир в общем объеме сделок. Средние цены сформировались вот на каком уровне:
– Покупатели получили финансовую поддержку в виде значительно более доступных кредитов, чем они были еще год назад. Это позволяет ориентироваться не только на минимальную цену на рынке, но и выбирать качество. В результате самыми интересными для покупки стали квартиры в домах, построенных после 2000 года, и квартиры, готовые к проживанию – с хорошим ремонтом, мебелью. Именно из-за этой переориентации покупательских предпочтений и увеличения доли сделок с более качественными квартирами, статистические данные по ценам сделок в последнее время несколько идут вверх. Такие инвестиции в недвижимость вызывают интерес.
– Ситуация на вторичном рынке жилья во многом зависит от объемов кредитования и кредитных ставок. Отсутствие реального роста доходов населения, а вместе с ними и возможности увеличения валютных накоплений, в ближайшем обозримом будущем не позволит ценам на жилье ощутимо вырасти. Мы видим некоторое увеличение стоимости современных квартир, его подогревают застройщики за счет поднятия цен на уже готовые новостройки. Но кардинально ситуация на вторичном рынке не изменится, более вероятно, что просто снизятся объемы ежемесячно заключаемых сделок, – рассказывает Андрей Чернышев.
Как обстоят дела с новостройками?
– В прошлом году спрос активировался, правда, снижение ставок кредитования подстегнуло цены. В конце лета они понемногу начали ползти вверх: уже к концу осени новостройки класса «Эконом» и «Стандарт» подорожали в среднем на 2%, а класса «Комфорт» и «Престиж» – на 3%, – говорит Андрей.
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости?
– Здесь та же тенденция: цены и ставки стабилизировались. Объем рынка офисных площадей в бизнес-центрах Минска, по состоянию на начало января 2018 г. насчитывал 917 тыс. кв. м. Объем вакантных офисных площадей в бизнес-центрах Минска составлял порядка 25 тыс. кв. м.
– Что с ценами? Приемлемые для офисов класса «В» –1200-1300 USD/кв. м с НДС, для класса «С» – 750-850 USD/кв. м. с учетом НДС. В то же время в зависимости от конкретного офиса цены могут значительно варьироваться – все зависит от его рыночной ликвидности. Офисы классов «А» и «В+» не предполагают отчуждение отдельных офисов из состава бизнес-центра – только сдачу в аренду.
Средние арендные ставки, сформированные по факту совершаемых сделок находятся на следующем уровне:
- класс «А» – 30 EUR/кв. м. с НДС
- класс «В+» – 16 EUR/кв. м. с НДС
- класс «В» – 10 EUR/кв. м. с НДС
- класс «С» – 7 EUR/кв. м. с НДС
Есть еще торговая недвижимость, какие цены там?
– Существующий объем площадей торговых центров – 600 тыс. кв. м. Прирост рынка в 2017 году составил 53 тыс. кв. м., в 2018 ждем еще 86 тыс. кв. м. Средние цены (без учета торга) на торговые помещения:
- 1 900 USD/кв. м. с НДС
встроенные помещения, расположенные в центральном деловом районе Минска / на пр-те Независимости и пр-те Победителей - 1 600 USD/кв. м. с НДС
Встроенные помещения, расположенные вдоль пр-та Дзержинского, ул. Притыцкого - 1 340 USD/кв. м. с НДС
Встроенные помещения в густо населенных жилых районах города
– Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но все же решающим фактором, напрямую влияющим на ценообразование и определяющим прибыльность торгового объекта, является его месторасположение. Чем ближе к торговому объекту проходят пешеходные потоки и выше их интенсивность, тем выше будет его стоимость. От этих факторов зависят и ставки аренды. В популярных торговых центрах аренда на помещения формата street-retail стартует от 15 EUR/кв. м. с НДС, а верхний предел для каждого помещения будет свой, – рассказывает Андрей.
Подытожим. Инвестирование в недвижимость – на что необходимо обращать внимание при поиске помещений?
– В первую очередь на их функциональное назначение. Самыми ликвидными будут помещения, имеющие двойное назначение – административно-торговое. Это позволит сдавать данное помещение в аренду как «офисным», так и «торговым» арендаторам. При этом предпочтение следует отдавать помещениям, имеющим отдельный вход и как можно большую площадь остекления – офисным арендаторам понравится хорошее естественное освещение, а торговые арендаторы смогут использовать оконные проемы в качестве витрин. Помещение должно быть подключено к центральному водоснабжению, канализации и иметь санузел. Наиболее востребованные среди арендаторов площади таких помещений составляют от 20 до 100 кв. м. Поэтому часто приобретается помещение максимального метража, а после разделяется на части и сдается разным арендаторам.
Стоит ли сейчас рассматривать инвестиции в недвижимость как источник пассивного дохода?
– Мы можем рассказать, чем характеризуется текущая ситуация на рынке жилой и коммерческой недвижимости, на какой уровень доходности можно рассчитывать в инвестиционных целях и помочь найти наиболее ликвидные объекты для инвестирования. А вкладывать деньги или нет – это уже индивидуальный выбор каждого.
Читайте нас в Telegram и Яндекс.Дзен первыми узнавайте о новых статьях!
Какая коммерческая недвижимость самая прибыльная?
Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу
Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств
Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться
В последнее время частные «квартирные» инвесторы чаще выбирают другие инструменты для вложения и преумножения собственных средств. Если раньше в лидерах у россиян неизменно был рынок жилья, то сегодня этот сегмент уже не так интересен и частные инвесторы начинают осваиваться в мире коммерческой недвижимости Москвы.
Причина такого изменения курса банальна — в последнее время привлекательность рынка жилой недвижимости серьезно просела. Если еще два года назад, по данным Аналитического центра НАФИ, более половины россиян рассматривали жилье с точки зрения инвестиций, то сегодня вкладывать в жилой сектор готовы уже менее половины жителей страны. Даже несмотря на всевозможные меры правительства и банковских организаций, приобретение квартир для последующей перепродажи уже не интересно, выражаясь профессиональным языком — не дает добавочной стоимости. Жилье не растет в цене, а зачастую снижается. Для того чтобы получать арендный доход, необходимо дополнительно сделать ремонт, приобрести мебель.
К такому повороту событий привело и снижение стоимости входного билета для частных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, а значит — возможность «квартирным» инвесторам выйти на рынок коммерческой недвижимости с теми же бюджетами. Да и застройщики больше внимания уделяют коммерческим площадям в составе своих жилых комплексов — отчасти благодаря тому, что город стал увеличивать нагрузку для застройщиков под создание рабочих мест. Если раньше при массовой застройке первые этажи занимали от 500 до 800 кв. м на 1 тыс. жителей, то сегодня это 1,5–2 тыс. кв. м (8–10% от общей площади комплекса), в некоторых проектах нежилая функция составляет 20–25%. К этому обязывают городские власти.
Средняя площадь коммерческих помещений в ЖК тоже увеличивается, но зависит, конечно же, от проектировки конкретного объекта. В целом же застройщики стали чаще задумываться над функциональным назначением таких помещений в своих проектах: это может быть стрит-ретейл, отдельный торговый центр, офисы, кладовки и гостиницы.
Доходность коммерческого объекта можно сравнить с доходностью от сдачи жилья внаем, которая составляет примерно 4–5% годовых. Но сегодня доходность коммерческой недвижимости выше, чем от сдачи жилья в аренду (около 4–5% годовых), и может достигать 8–10% в год. Между тем этот сектор сложнее для частных инвестиций с точки зрения управления и других факторов.
Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость являются помещения стрит-ретейла и малые офисы класса С площадью 20–40 кв. м. Если стоимость торговых помещений в Москве, как правило, начинается от 10 млн, то бюджет на приобретение такого офиса практически сопоставим с бюджетом квартиры, иногда даже меньше (2–3 млн руб., а срок окупаемости составит всего восемь-девять лет). Обычно на коммерческом объекте есть управляющая компания, которая решает все основные вопросы с эксплуатацией и работой с арендаторами. В целом владеть коммерческой площадью несколько проще и выгоднее с точки зрения доходности. Данный продукт может приносить до 10% годовых при стоимости иногда даже меньше однокомнатной квартиры.
Сегодня в Москве в районе ТТК можно приобрести офисное помещение площадью около 20 кв. м за 1,9 млн руб. и сдать его в аренду за 20 тыс. руб. в месяц. Затраты на управляющую компанию, коммунальные платежи и налог на имущество составят около 5 тыс. руб. в месяц. Соответственно, доходность (15 тыс. руб. *12)/1,9 тыс. руб. = 9,5%. По сравнению с депозитами и квартирами практически в два раза выше.
Сейчас на рынке столичной недвижимости есть ряд предложений по малоформатным офисам, но они крайне ограничены, а потому спрос на них будет расти. Кроме того, небольшой офис может быть залоговым активом для кредита для частного инвестора.
Рынок стрит-ретейла тоже довольно привлекателен для частных инвестиций. Однако требует больше средств, но может предоставить большую доходность. Например, если приобрести помещение площадью около 500 кв. м и поделить его на несколько блоков для разных арендаторов с отдельными входами, доходность в этом случае может составить 10–15% годовых. Это более сложный процесс реализации, практически уже девелопмент.
В случае грамотного подхода и, соответственно, больших вложений в улучшение торгового помещения с последующей продажей через год уже готового бизнеса доходность может составить и 20%. При этом роль бизнеса арендатора не всегда играет решающую роль. Например, сетевые арендаторы с длительными договорами аренды (на 8–15 лет) более надежны, хотя у таких операторов есть право на выход из проекта в течение трех — шести месяцев без какой-либо компенсации. Несетевые арендаторы могут повести себя по-разному, они менее прогнозируемы, но зачастую платят большую ставку аренды. Прежде чем инвестировать в коммерческие площади, необходимо помнить о привлекательности этого помещения для арендаторов, его доступности и видимости для клиентов.
Кардинальные изменения экономической конъюнктуры стимулируют бизнес искать новые инвестиционные идеи. Доходность банковских депозитов в России находится на уровне 4–6% и продолжает снижаться. Согласно прогнозам основных банков, ставки по вкладам будут падать в связи с понижением ключевой ставки и замедлением инфляции. Рынок жилой недвижимости в лучшем случае не растет, в худшем — демонстрирует отрицательную корректировку цен. Что касается арендного жилья, то его доходность составляет 4–5%. Акции могут быть эффективным инструментом, но такие вложения сопряжены со значительными рисками даже при длительных горизонтах. Макроэкономические тренды позволяют рынку рассчитывать на стабильное состояние, но не предвещают роста. В этой ситуации инвесторам необходимо проявлять гибкость и быть готовыми к поиску новых прибыльных инструментов, инвестиции в коммерческие помещения в столице уже показали спрос со стороны бывших «квартирных» инвесторов.
“Имея хоть какой-то стартовый капитал, вкладывайте его в коммерческую недвижимость, но не покупайте квартиру” — успешный бизнесмен, который принципиально не покупает жилье 14133 16
Мы, наконец, нашли того уникального белоруса, который принципиально не покупает квартиру в Минске, хотя имеет такую возможность. Ломая стереотипы мышления большинства наших соотечественников, Александр Флинк, успешный бизнесмен, рассказал нам, почему жилье не нужно покупать, в какую недвижимость следует вкладывать деньги и как они могут “работать”.
Во всем мире миллионы людей своей единственной целью в жизни ставят покупку квартиры, годами пребывая в размышлениях, как заработать на свои квадратные метры, копят деньги, берут кредиты в банках на 50 лет. В Минске “квартирный вопрос” — один из самых злободневных, таковым он был и остается. Возможно, это интервью позволит вам взглянуть на недвижимость под другим углом.
— Почему вы принципиально не покупаете квартиру в Минске, хотя у вас есть такая возможность?
— Я не покупаю квартиру нигде, тем самым обеспечиваю себе мобильность жизни и действий. Я живу там, где хочу и где мне удобно. Плюс я расцениваю недвижимость как инвестицию. Я вкладываю в нее деньги только для того, чтобы извлечь прибыль.
Есть недвижимость доходная, а есть недоходная. Всего существует четыре вида недвижимости, которая может приносить прибыль. Жилье во всем мире считается самым низкодоходным сегментом этого рынка. В какой бы стране вы ни купили квартиру, она все равно будет приносить меньше дохода, чем офисы или торговые помещения. На третьем месте по доходности стоят офисы, на втором — дешевые торговые помещения, которые не принесут очень много прибыли, зато она будет стабильной. И на первом месте — проекты. Например, ночной клуб или развлекательно-туристическое заведение. Здесь прибыль будет высокой, но этот вариант самый рискованный, так как проект может прогореть или изжить себя.
— У вас есть семья, дети. Для них вы купите жилье?
— Если бы мои родители, когда я был юн, купили мне жилье, я бы никогда не заработал на него сам. У меня просто не было бы стимула заработать на все блага самому. Своим детям я также не буду приобретать жилье, пускай у них будет мотивация сделать это самостоятельно, пускай они научатся зарабатывать сами и ценят это.
Я считаю, что детям нужно создавать мотивацию, чтобы они не выросли дармоедами. Я не уверен, что если дам им некий стартовый капитал, у них сохранится желание научиться зарабатывать на жизнь.
— Представим обычного человека, у которого есть небольшая сумма накопленных денег. У него есть выбор: приобрести квартиру или вложить деньги в недвижимость для извлечения прибыли. Как ему поступить, и, если он выбирает второй вариант, как действовать дальше?
— Квартиру, конечно, не покупать, а вкладывать в коммерческую недвижимость. Выбрать нужный сегмент — это самое сложное, нужно знать тенденции рынка, а также присматриваться к тем объектам, которые недооценены. Таких мест очень много. Например, это может быть некий склад или заброшенное бывшее производство, принадлежащее государству. Здание просто стоит и никак не используется. Его можно купить, реконструировать в хороший офис, например, и сдавать в аренду.
По всему миру девелоперы покупают недооцененные здания, реконструируют их, приспосабливают, сдают в аренду, организовывают свободный денежный поток и только после этого выставляют объект на продажу. Такой подход всегда будет выгодным и принесет прибыль.
Что касается строительства коммерческой недвижимости, то здесь вы также можете вложить свои деньги для получения прибыли. Но никогда нельзя входить в дело, пока нет арендаторов, которые уже внесли предоплату.
Вернемся к нашему конкретному человеку. Например, у него есть $50 тыс. Большую хорошую квартиру с ремонтом он купить не может, однако на эти деньги он имеет возможность приобрести торговое помещение и сдавать его в аренду за $800 в месяц. На эти деньги можно арендовать жилье за $400, например, чтобы оставалось, или за все $800. То есть за свои $50 тыс. он бы не купил квартиру, которую может арендовать за $800.
Есть другой вариант. За имеющиеся деньги вы можете выкупить право аренды торгового помещения у собственника на 10 лет вперед и сдавать это помещение за бóльшие деньги, чем арендуете вы.
— Как вы думаете, почему большинство белорусов не чувствуют себя спокойно без своей квартиры, так стремятся ее скорее купить?
— Если вспомнить времена СССР, когда человека уголовно за что-то наказывали и сажали в тюрьму, квартиру, где жила и была прописана его семья, никогда не забирали. Я думаю, что еще с тех времен у постсоветского народа сохранилась эта мысль, что квартира — это некая стабильность, некий гарант.
В других странах мира обычные люди не заточены под то, чтобы владеть недвижимостью. Большинство просто арендует квартиры и дома. Только состоятельные люди покупают для себя жилье. Что касается кредитов, которые есть в Европе, США, то вы должны понимать: когда человек берет кредит в банке на 50 лет, чтобы купить дом, то эта недвижимость не принадлежит ему все 50 лет. Это все маркетинговые ходы от банков, которые зарабатывают на кредитах. В США, Европе очень много людей вкладывают деньги в коммерческую недвижимость, чтобы заработать. Это очень распространено и всегда выгодно.
Фото: Павел Садовский
Инвестиции в коммерческую недвижимость: тенденции, прибыльность, выбор объекта
Стоит ли инвестировать средства в коммерческую недвижимость или все же сосредоточиться на жилье? Прежде, чем сделать выбор, необходимо проанализировать рынок, оценить собственные возможности и определиться с целями. Безусловно, при правильном подходе и благоприятных условиях коммерческая недвижимость способна приносить большую прибыль, чем, например, сдача жилья в аренду. Но количество «подводных камней» при таком выборе тоже увеличивается многократно, и в рамках настоящей статьи мы рассмотрим, что нужно учитывать при инвестировании в объекты коммерческого назначения.
Что понимать под коммерческой недвижимостью?
На самом деле, для начинающего инвестора вопрос о том, что считать коммерческой недвижимостью, является не настолько очевидным, как это может показаться. Речь идет именно о нежилых объектах (имеется в виду статус, а не целевое использование), эксплуатация которых приносит доход и арендаторам, и владельцам таких помещений. То есть, это торговые зоны, офисы, склады и так далее.
Апартаменты, которые по закону являются нежилыми помещениями, формально относятся к коммерческой недвижимости, хотя их двойственный статус, конечно, вносит свои коррективы. Хостелы и отели, хоть и предполагают проживание – это бизнес-объекты, и это тоже необходимо учитывать при инвестировании.
Кроме названных, можно выделить еще несколько видов коммерческой недвижимости:
- объекты свободного назначения, к которым можно отнести рестораны, бары, буфеты, спортивные залы, парикмахерские и так далее;
- социальные объекты (медицинские учреждения, центры оказания услуг, вокзалы);
- индустриальная недвижимость (производственные корпуса, испытательные лаборатории и так далее).
Стоит отметить, что, исходя из российского законодательства, парковочные места к категории недвижимости не относятся, однако в других странах может быть иная ситуация, а значит, планируя зарубежное инвестирование, стоит поинтересоваться этим нюансом.
Так или иначе, самой востребованной во всем мире остается офисная, торговая и складская недвижимость, и именно на показатели в этих сегментах чаще всего обращают внимание эксперты. Поскольку такая недвижимость предназначена, прежде всего, для ведения бизнеса, при благоприятных условиях инвестор может получать стабильный высокий доход. Однако, и риски, связанные со спадом деловой активности, снижением спроса и высокой конкуренцией, гораздо выше. Поэтому инвестирование в коммерческую недвижимость требует более тщательного предварительного анализа и просчета разных вариантов, чем вложения в жилье.
Рекордные тенденции
Аналитики международного уровня пришли к выводу, что в 2018 году инвестиционные сделки на мировом рынке коммерческой недвижимости установили мировой рекорд, однако далее положительные тенденции не сохранились. По информации компании JLL, в 2018-ом капиталовложения выросли на 4%, достигнув максимума за десятилетие – 733 миллиарда долларов.
Больше всего инвестиционных вложений, а именно 36,4 миллиардов долларов пришлось на лондонскую коммерческую недвижимость, на втором месте – Нью-Йорк (31,4 миллиарда долларов), а на третьем – Париж (27,2 миллиарда долларов). Как указывают представители экспертного сообщества, несмотря на непомерно высокие цены, инвесторы все равно отдают предпочтение мегаполисам.
Россия на этом фоне выглядит намного скромнее, поскольку инвестиции в столичную коммерческую недвижимость не дотянули за год даже до 2 миллиардов долларов, и в целом рынок существенно просел по сравнению с предыдущими годами. В целом по России в 2018 году объем предложения увеличился на 17%, а спрос и цены снизились на 6%.
Показатели первого полугодия 2019 года на мировом рынке оказались ниже, чем за первые шесть месяцев 2018-го на 9% – инвесторы вложили в этот сегмент 341 миллиард долларов. Эксперты объяснили снижение уменьшением инвестиционной активности в Южной и Северной Америке, в Африке и на Ближнем Востоке. На этот раз лидером оказался Нью-Йорк, вторую позицию поделили азиатские города Токио, Сеул и Шанхай, а третье место привычно осталось за Парижем.
Что касается Москвы, ей в первом полугодии 2019-го удалось подняться с 89 позиции на 71 место. Инвестиции в коммерческую недвижимость за шесть месяцев превысили 1,2 миллиарда долларов, что однозначно знаменовало позитивную тенденцию. В целом, по результатам 2019 года эксперты ожидают увеличения объема сделок в Москве на 30%. Несколько подтянутся и другие российские города, в прогнозах тоже не отмечены существенные спады.
Выгоды от вложений в коммерческую недвижимость
Коммерческий рынок растет, спрос на аренду не уменьшается, доступных свободных площадей в городах не так много, а значит, растут и ставки. Момент, достаточно привлекательный для инвесторов, так как, вложив свободные деньги в небольшой офис или склад, имеющий удобное месторасположение, можно достаточно быстро преумножить сбережения.
Это долгосрочная выгода, так как коммерческая недвижимость в местах с большой проходимостью и хорошей транспортной развязкой пользуется стабильным спросом. Для людей, которые занимаются бизнесом, больше думают не стоимости аренды, а о развитии. Если локация настолько удачна, что явно принесет больше прибыли или послужит оптимизации работы компании, вопрос цены не будет стоять настолько остро, как при найме жилья.
Инвестиции в коммерческие объекты устраивают деловых и очень занятых людей возможностью делегирования третьим лицам права на управление и сведения к минимуму собственного участия в этом процессе.
Вопросы окупаемости и капиталоемкости
Окупаемость напрямую определяется сегментом недвижимости, размером объектов, локацией и ликвидностью и составляет в среднем от семи до десяти лет. Впрочем, инвесторы проявляют интерес и к стрессовым или проблемным активам, где высока доходность, но и риски тоже оказываются значительными.
Если взять за основу объем планируемых вложений, наименее капиталоемкой остается офисная и торговая недвижимость, так как в этом сегменте можно найти небольшие объекты для инвестиций. Что касается складской недвижимости, при сравнительно низкой стоимости квадратного метра, площадь отдельно стоящих комплексов внушительная, а значит, и объем капитала должен быть больше.
Что касается востребованности, можно принять во внимание, что в достаточно активном первом квартале 2019 года, наиболее покупаемой была офисная недвижимость, на которую пришлось примерно 49% общего объема инвестиций. Более трети капиталовложений, а точнее 37%, сосредоточено в торговом сегменте. На складские помещения пришлось 9%. Согласно исследованиям, степень востребованности гостиничной недвижимости не уменьшается уже несколько лет и находится в пределах 3-4%.
Индустриальная недвижимость в РФ остается наименее востребованной, тем не менее, есть компании, уже успевшие заработать на таких объектах не один миллион рублей. Поэтому, рассматривая возможности получения дохода, при достаточном капитале не стоит сбрасывать со счетов помещения под предприятия.
Выбор недвижимости для инвестиций
Чтобы избежать рисков и достичь максимальной эффективности при инвестировании в недвижимость коммерческого назначения, перед покупкой интересующего объекта необходимо:
- объективно оценить имеющуюся ситуацию;
- определиться с тем, как можно использовать объект, и прописать проект;
- произвести расчеты экономической эффективности проекта с учетом рисков.
Наиболее благоприятными для покупки являются готовые объекты с оптимальной локацией и перспективами на заключение долгосрочных договоров аренды. Если на рынке офисной, торговой, гостиничной, складской или иной коммерческой недвижимости обнаруживается готовый качественный объект, стоит всерьез рассматривать предложение. Когда конкурентоспособность вызывает много вопросов, не стоит акцентировать внимание на этом лоте.
Достаточно гибким остается сегмент офисной недвижимости, и здесь можно анализировать как отдельно стоящие здания или помещения, уже используемые под офисы, так и площади в деловых центрах, в том числе, и строящихся. Исходя из этого, объем необходимого капитала будет варьировать от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов.
Определенная гибкость свойственна и рынку торговой недвижимости. Для инвестирования доступны разноплановые помещения, подходящие для стрит-ритейла, а также отдельные торговые площади. Менее гибкими остаются складские комплексы. Правильный выбор места – это более чем половина успеха инвестиций в коммерческую недвижимость. Выбрав удачно расположенный объект, стоит обратить внимание на его техническое состояние, выяснить подробности об управляющей компании, обратить внимание на электроснабжение прилегающей территории и наличие подъездных путей, а также парковочных мест.
Не помешает также изучить перспективы развития микрорайона. Нередки случаи, когда достаточно скромный объект после реализации других строительных проектов становятся гораздо более привлекательными, но бывают и обратные ситуации, когда недвижимость утрачивает ликвидность.
Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства
Приобретение коммерческой недвижимости на стадии возведения объекта традиционно считается одним из наиболее выгодных видов капиталовложений. Это позволяет добиться значительной экономии, и пока объект будет строиться, тщательно подготовиться к реализации проектов. Однако необходимо подготовиться к тому, что срок окупаемости может существенно увеличиться.
Кроме того, в отличие от предложений жилой недвижимости, коммерческие помещения многие девелоперы предпочитают продавать уже после завершения строительства или ближе к финалу работ. В последнем случае стоит учитывать, что сдача объекта в эксплуатацию объекта может затянуться, и очень внимательно относиться к пункту об ответственности сторон в заключаемом договоре. В любом случае, покупка готовых коммерческих помещений на первых этажах современных новостроек – более надежный вариант по сравнению с приобретением квартир на первых этажах старых домов с надеждой вывести их из жилого фонда.
Необходимо иметь в виду, что смена статуса недвижимости – трудоемкий, длительный и дорогостоящий процесс, требующий получения согласия от подавляющего большинства жильцов и оборудования отдельного входа.
При разработке плана и, особенно, при составлении договоров не стоит экономить на услугах профессионалов, чтобы избежать неэффективных инвестиций и правовых коллизий, разрешение которых может обойтись намного дороже. Например, много проблем может возникнуть в случае, если у самого объекта и земли под ним разные владельцы.
Как заработать на коммерческой недвижимости?
Возможностей заработка на коммерческих объектах немало, и они не ограничиваются традиционной сдачей помещений в долгосрочную аренду. Достаточно простой вариант – приобретение готовой площадки, ее благоустройство, перепланировка и дальнейшая перепродажа. Здесь крайне важно ориентироваться на перспективы развития территории и оценка потенциала выбранного объекта.
Более затратным, но быстро окупаемым вариантом является приобретение участка и строительство собственной коммерческой площадки неподалеку от новых микрорайонов. По мере того, как дома будут заселяться, вырастет и спрос на такую недвижимость.
Безусловно, выгодно приобрести недвижимость для открытия собственного бизнеса с перспективой дальнейшей продажи. Но это вариант для наиболее «продвинутых» инвесторов с высоким уровнем деловой активности.
Заключение
Важно учитывать, что вложения в коммерческую недвижимость – достаточно сложные инвестиционные проекты, требующие оценки среднесрочной перспективы. Выбор инструмента инвестирования – это, в любом случае, поиск баланса между максимальной доходностью и минимальным риском. Чем точнее расчет и грамотнее выбран объект недвижимости, тем большего дохода может ожидать инвестор.
