Плюсы самостоятельной продажи недвижимости

Личный опыт. Продать и купить квартиру без посредников и выйти сухим из воды: реально ли это?

Операции с недвижимостью большинству белорусов кажутся “темным лесом”, заблудиться в котором проще простого. Все-таки продаем и покупаем квартиры мы не каждый день, а максимум пару раз в жизни. Нашими страхами и недостатком опыта с успехом пользуются предприимчивые риелторы, зарабатывая на каждой сделке немалые деньги. Можно ли в таком щекотливом деле, как покупка или продажа недвижимости, обойтись без участия посредников? Журналист TUT.BY делится собственным опытом.

“Купить квартиру без риелтора? Это почти невозможно!”

Начну с того, что до заключения сделки в вопросах недвижимости мы с супругом напоминали неоперившихся птенцов. Решением квартирного вопроса занимались впервые в жизни и чувствовали огромную ответственность. Задача казалась не самой простой: нам предстояло продать однокомнатную квартиру в новостройке и купить “двушку” на вторичном рынке, по возможности вписавшись в те же деньги.

О работе риелторов на тот момент мы знали немного, но общее отношение к посредникам было одинаковым: лучше без них, чем с ними. Привычка экономить в ходе строительства “однушки” прочно пустила корни. А потому еще до наступления “времени икс” мы начали интересоваться возможностью продажи и покупки квартиры без помощи агентов. Со стороны знакомых и родственников столкнулись с непониманием: “это очень рискованно”, “почти невозможно, устанете ходить по инстанциям”, “потом проблем не оберетесь”.

Находились и единичные положительные примеры, в реальной жизни и на форумах. Доводы в пользу самостоятельности казались вполне аргументированными. Во-первых, в век торжества интернета легко решается вопрос с рекламой, и помощь агентов в этом деле кажется весьма сомнительной. А во-вторых, соотношение стоимости услуг риелторов и их реального участия в сделке кажется абсолютно несоответствующим. Почему десяток показов квартиры стоит несколько учительских зарплат? Это мнения посторонних людей, опытом которых мы и воодушевились.

“Эксклюзивный договор: это вам ничего не будет стоить…”

Большинство сайтов, на которых размещают объявления риелторы, не являются их “секретной территорией” и доступны всем желающим. За небольшую сумму можно не только поднять свою рекламу на верхнюю строку в поиске, но и раскрасить ее во все цвета радуги. На составление текста у нас ушло 10 минут, еще столько же – на то, чтобы добавить фотографии. Мы с мужем так и не смогли понять, в чем заключается прелесть “эксклюзивной риелторской рекламы”, особенно с тем условием, что по договору все расходы в итоге берет на себя клиент.

Еще одно спорное преимущество, о котором неустанно говорят агенты по недвижимости, это “помощь в анализе рынка и формировании цены”. Действительно, адекватно оценить стоимость собственной недвижимости непросто. Но рынок все решил за нас. Изначально указав завышенную цену, мы каждую неделю исправно ее снижали и по числу звонков постепенно “нащупали” правильную стоимость квартиры.

К слову, интерес к объявлению со стороны агентов был с самого начала. Несмотря на то, что цена квартиры была объективно высокой, риелторы рассыпались в обещаниях ее продать. Но с одним условием: необходимо было подписать с агентством договор на эксклюзивные услуги, которые “ничего вам не будут стоить”. Большинство агентов мало интересовала сама квартира, ее расположение и “начинка”. Как нам показалось, главным было предложить сотрудничество.

Продаем самостоятельно: экономия почти 2000 долларов

Поддавшись на уговоры, уточняем: “Неужели совсем ничего не придется платить? А как же реклама?” И тут выясняется, что за рекламу, конечно, выложить деньги придется, и процент от стоимости проданной квартиры тоже никто не отменял. По закону сумма вознаграждения от продавца колеблется от 1 до 3 процентов (чем дороже недвижимость, тем ниже процент). Так, например, с квартиры стоимостью 80 тысяч долларов, согласно официальным тарифам, необходимо заплатить 2,3 процента, или более 1800 долларов. Плюс реклама и сопутствующие расходы. В рамках стоимости квартиры это, конечно, мелочи. Но, может быть, лучше потратить эти деньги на более приятные вещи?

Руководствуясь такими рассуждениями, мы общались только с теми риелторами, которые не настаивали на подписании договора и уверяли, что все расходы возьмет на себя покупатель. Ждать долго не пришлось. Наша покупательница, искренне недоумевавшая, как можно обойтись без риелтора, заплатила “и за себя, и за того парня”. Все заботы по оформлению сделки взял на себя агент с ее стороны. Мы потратили 15 минут на получение выписки с лицевого счета и ксерокопию документов. Еще несколько часов заняло снятие наличных и оформление сделки. Сегодня процедура регистрации договоров купли-продажи значительно упрощена.

К слову, агент забрал наши документы накануне вечером, а на следующий день мы уже подписали договор. Насколько тщательную проверку можно было провести за одну ночь, нам неизвестно. А ведь это главный “козырь” всех агентств по недвижимости. Они обещают “собрать полную информацию о юридической истории квартиры и обеспечить абсолютную безопасность сделки”. В любом случае, продавая квартиру, мы рисковали лишь тем, что не получим оговоренную заранее сумму. Чтобы избежать подвоха, было решено встретиться с покупателем еще в банке и пересчитать деньги до подписания договора и после.

Безопасная покупка: государственные регистраторы обязаны выявлять подводные камни

Сделка прошла успешно, но пить шампанское было рано. К этапу покупки квартиры вопрос безопасности вышел на первый план. Риелторы отлично сработали и смогли убедить население в том, что без их участия ты попадешь в неприятную историю с вероятностью чуть ли не 100 процентов. Чтобы развеять сомнения, мы позвонили в РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”, которое наделено правом регистрировать сделки с недвижимостью. Как оказалось, юридическая консультация здесь бесплатна. Специалист подскажет, какие именно документы требуются по вашему варианту, чтобы не попасть впросак.

Существует два варианта удостоверения сделки: по старинке у нотариусов или у госрегистраторов, которые наделены этим правом с 2003 года. Но зафиксировать переход права собственности можно только в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, поэтому сегодня немало людей минуют этап нотариуса. Государственные регистраторы обладают наиболее полной базой по всем объектам недвижимости, и они ОБЯЗАНЫ проверять все нюансы, прежде чем зарегистрировать сделку купли-продажи. Если какая-то квартира, к примеру, находится под арестом, регистратор это увидит и просто-напросто откажет в ее продаже.

Конечно, существуют особенно сложные случаи, например, когда выясняется, что собственник недееспособен. Но сможет ли предотвратить такую ситуацию риелтор? По словам специалистов агентства по государственной регистрации, более полную картину, чем они, не сможет предоставить никто. Поэтому риелторы нужны скорее для подбора вариантов, нежели для проверки сделки.

Мы же предпочли подбирать варианты сами. Благо в интернете представлен широчайший выбор квартир. С риелтором или без, просматривать большое число вариантов придется все равно, поэтому покупателям в любом случае можно забыть о свободных вечерах. В момент покупки квартиры все твое время и мысли занимает только недвижимость. Где? Почем? С ремонтом или без? Окна во двор или на улицу? Был период, когда мы расстались с мыслью купить квартиру без помощи риелторов, поскольку их засилье на рынке просто колоссальное. Редкие объявления дают напрямую собственники. Все остальные любовно составлены агентами, причем грамотность и адекватность многих из них вызывает вопросы.

“Капитальный ремонт лайт” и “вся инФОструктура”

Мне до сих пор трудно поверить, что кто-то доверяет операции с недвижимостью людям, которые называют инфраструктуру “инфоструктурой”, слово “встроенный” пишут с одной буквой “н” и после каждого слова ставят по три восклицательных знака. Впечатлили яркие эпитеты. Квартиру в плохом состоянии тактично называют “полностью готовой к ремонту” или квартирой, которая “позволяет все переделать под свой вкус”. Иногда в ней бывает “капитальный ремонт лайт” (на вопрос “капитальный или все-таки лайт?” риелторы ответить затрудняются).

Если недвижимость не имеет ярких преимуществ, для нее все равно подберут правильные слова. Квартира может быть хорошей, уютной, солнечной, прекрасной. Рядом обязательно живут дружелюбные, респектабельные и интеллигентные соседи. Двор не может быть никаким другим, кроме как зеленым и тихим. И ни в коем случае нельзя забывать о счетчиках воды, якобы именно их наличие решает исход процесса приобретения квартиры. Штамп “вся инфраструктура” есть в каждом втором объявлении. А как вам “окна с панорамным обзором” в квартирах стандартного проекта?

Иногда агенты сознательно вводят покупателей в заблуждение. В объявлении двухкомнатная квартира на деле оказывается однокомнатной, но просто “очень большой, поэтому в ней легко сделать перепланировку”. Встречались нам и “новостройка” в доме 70-х годов (со справедливой подписью “такое редко где бывает!”), и девятиэтажка, в реальности оказавшаяся хрущевкой. Каким-то удивительным образом большинство домов для агентов расположены рядом с метро, будь то Курасовщина или Зеленый Луг (всего-то 5-10 остановок).

Покупаем без риелтора: экономим от 60 до 120 базовых величин

Отдельно хочется сказать о стоимости риелторских услуг для покупателей. Их порядок закреплен законодательно. Тем не менее, за один и тот же объем услуг каждый агент норовит получить разные суммы. Так, например, мы с мужем сами подбирали вариант по интернету. В качестве вознаграждения нам назывались самые разные цифры – 120 базовых, 105 со скидкой, 90 – “по большой дружбе” и так далее. После того как мы просили расшифровать, какие именно услуги входят в эту стоимость, многие “сдувались”. Молниеносно вспоминали, что подбора варианта стоимостью 45 базовых величин не было, поэтому услуги становились дешевле. Некоторые, особенно стойкие, держались до конца, с пеной у рта доказывая, что показ найденного нами варианта равен его подбору.

Нам повезло: подходящую по всем параметрам квартиру продавал напрямую собственник. По нашей просьбе он заранее предоставил нужные документы, в том числе подробную выписку из лицевого счета, полностью иллюстрировавшую историю квартиры. За несколько дней до оформления сделки мы отнесли бумаги регистратору, обязанность которого состоит в том, чтобы проверить законность сделки. А сэкономленные 120 базовых величин, или 1800 долларов, пришлись нам как нельзя кстати. После покупки начался еще один нелегкий период под названием “ремонт”. По грубым подсчетам, благодаря самостоятельной продаже и покупке квартиры мы сэкономили около 4 000 долларов.

Возможно, даже после прочтения этой истории многие скажут, что продажа и покупка недвижимости без риелтора – это большой риск и нервотрепка. Своим рассказом я не призываю следовать моему примеру. Но существует и такой вариант, более дешевый и совсем не такой страшный, как его малюют.

Читать еще: Выбираем свадебные кольца

Итак, чтобы самостоятельно продать, а затем купить недвижимость, необходимо:

1. Внимательно изучить ситуацию на рынке. Вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость в различных районах города, а также иметь четкое представление о планировках квартир, их преимуществах и недостатках.

2. Составить короткое, но емкое и содержательное объявление о продаже квартиры. Не забудьте правильно указать год строительства дома и его расположение, площадь квартиры, ее состояние, а также ориентировочную цену, иначе всю эту информацию придется повторять каждому потенциальному покупателю. Реальная близость к метро, капитальный ремонт в доме и свежий ремонт в квартире являются безусловными преимуществами. Качественные фотографии квартиры и схема ее планировки красноречивее многих слов.

3. Подготовиться к большому числу звонков от агентов. Необходимо четко сформулировать свое желание продать квартиру самостоятельно и идти на контакт только с теми риелторами, у которых есть реальные заинтересованные покупатели.

4. Иметь в виду, что телефонные разговоры и многочисленные показы квартиры отнимут немало времени. Если для вас оно – деньги, лучше отказаться от самостоятельной продажи и все-таки обратиться к специалисту.

5. Общаясь с потенциальными покупателями, помнить, что при проведении операций с недвижимостью принято торговаться. В среднем продавцы сбрасывают от 1000 до 3000 долларов от заявленной изначально стоимости. Чем дороже квартира, тем больше скидка.

6. Покупатель подтверждает свое намерение приобрести квартиру тем, что оставляет задаток (в районе 1000 долларов), от продавца чаще всего требуется написать соответствующую расписку.

7. Перед оформлением сделки купли-продажи необходимо сделать ксерокопии ряда документов (свидетельство о государственной регистрации, паспорта, свидетельства о браке, если квартира является общим имуществом), а также взять выписку из лицевого счета.

8. До того как поставить свою подпись в договоре, убедиться в том, что покупатель заплатил вам деньги в полном объеме. Будет нелишним проверить подлинность денежных купюр в одном из банковских отделений.

9. Задавшись целью купить квартиру без риелтора, нужно быть готовым к тому, что число предложений от собственников значительно меньше, чем от агентств. Придется потратить время на поиск оптимального варианта.

10. Выбирая квартиру, важно трезво оценить все возможные недостатки: расположение рядом с шумной улицей, отсутствие в шаговой доступности магазина, детских садов и школы, наличие пьющих соседей и т. д.

11. Убедиться в том, что в квартире никто не прописан, особенно дети. Попросить собственника квартиры подготовить развернутую выписку из лицевого счета, которая отражает ее историю. Заранее договориться обо всех нюансах: кто уплачивает пошлину за регистрацию сделки, каким образом и где будут переданы деньги за квартиру, в какие сроки продавец должен освободить помещение.

12. Перед тем как оформить сделку, есть смысл записаться на бесплатную консультацию в РУП “Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”. Специалисты подскажут, какие документы в вашем конкретном случае должен подготовить продавец и покупатель. Обычно требуются:

– свидетельство о государственной регистрации
– технический паспорт квартиры
– копия лицевого счета
– нотариально заверенные согласия от супруги продавца, участников приватизации или членов семьи собственника (только в том случае, если они прописаны в квартире)

13. Заключить договор и отмечать новоселье!

Как продать квартиру быстро? (самостоятельно или через агентство)

Приступая к продаже квартиры, каждый собственник рано или поздно сталкивается с дилеммой: продавать квартиру самостоятельно или обратиться за помощью к профессионалам рынка и продавать недвижимость через риэлтера (агентство недвижимости). У каждого из вариантов есть своя специфика и особенности, о которых стоит знать, чтобы, когда придет время продавать квартиру, сделать правильный выбор.

Как продать квартиру: инструкция для собственника

Определяем стоимость квартиры

Очень важно определиться с верной ценовой политикой еще в самом начале продажи квартиры и сотрудничества с агентством. Ситуации, когда неправильно установленная собственником или агентом стоимость объекта приводит к потерям (временным и финансовым) и затягиванию сроков продажи, к сожалению, имеют место на рынке недвижимости.

Если квартира оценена верно и соответствует сложившейся рыночной ситуации – её продажа не займет больше месяца (больше – если квартира очень специфическая). Чтобы продавец квартиры не терял время, деньги, нервные клетки, покупателей, с определением цены нужно быть достаточно точным, ориентироваться не на фактическую цену предложения, а на цены, по которым были проданы аналогичные квартиры. Именно на эту информацию ориентируются специалисты нашей компании при определении стоимости квартир.

Размещение рекламы на порталах

После определения стоимости продажи, необходимо разместить рекламу на специализированных порталах: сделать фотографии, написать цепляющие тексты. Нужно рассказать и показать вашу квартиру так, чтобы потенциальные покупатели выбрали именно её среди 2, 3, 4, 27 вариантов аналогичных квартир. Перед тем, как показывать свою квартиру потенциальным покупателям, наведите в квартире порядок: это касается и пыли на шкафах, и личных вещей в ванной комнате.

Общение с потенциальными покупателями

При самостоятельной продаже нужно быть готовым к настойчивым звонкам (не всегда в удобное время) как потенциальных покупателей, так и агентов. Также вы можете столкнуться с ситуацией, когда смотреть квартиру захотят среди рабочего дня или в тот день, когда вы планировали уехать из города: свои планы придётся знатно откорректировать.

При показе квартиры потенциальным покупателям будьте спокойны и уверены. Старайтесь произвести на покупателя благоприятное впечатление: от этого может зависеть результативность встречи.

Как продать квартиру через агентство недвижимости

Если вариант самостоятельной продажи квартиры не кажется вам привлекательным и вы привыкли, чтобы каждый занимался своим делом, можно обратиться в одну из риэлтерских компаний.

Оценка квартиры риэлтером

Наша компания не заключает «мёртвые» договора по любым ценам, взятым собственниками иногда с потолка, не иначе. Работу с клиентами-продавцами мы начинаем с осмотра квартиры и подготовки заключения о стоимости продажи.

Бойтесь тех «специалистов широкого профиля», которые готовы оценивать ваш объект за глаза и заключать любой договор (на рекламу или на оказание риэлтерской услуги) без вашего визита в офис риэлтерской компании. Первое — просто не профессионально, второе — противоречит действующему законодательству.

Документы для заключения договора с агентством недвижимости

При заключении договора на оказание риэлтерской услуги в нашей компании вам понадобятся:

Технический паспорт на квартиру.
Удостоверение о государственной регистрации.
Паспорт собственника
Правоустанавливающий документ (документ, на основании чего Вы стали собственником).

Что еще нужно учесть при продаже квартиры?

Если собственниками квартиры являются несколько лиц, все они должны присутствовать на заключении договора и при себе иметь гражданские паспорта.

Учтите также, что если вы хотите продать квартиру, купленную в браке, вам будет необходимо заручиться согласием супруга/супруги. Исключений может быть несколько. Самые распространенные из них: если квартира вам досталась в порядке наследования или дарения; если между вами с супругом был заключен брачный договор, который меняет правовой статус объекта.

Как работать с риэлтером при продаже квартиры?

Агентство, с которым вы собираетесь заключить договор на продажу квартиры, должно в обязательном порядке иметь действующую лицензию Министерства юстиции и страховой полис. Если этих документов нет — риэлтерская компания не вправе осуществлять свою деятельность.После заключения договора на оказание риэлтерской услуги (в офисе риэлтерской компании) следуйте инструкциям специалиста по риэлтерской деятельности, которые с вами работают. Помните: все действия, которые будет совершать агент или риэлтер – показы, снижение стоимости и др. – должны быть с вами согласованы, в том числе и в письменном виде (когда речь идет об изменении цены реализации). Чтобы продать квартиру через агентство максимально выгодно нужно быть действительно заинтересованным в продаже – не мешать, нанятому вами специалисту, делать свою работу и прислушиваться к советам.

Например, при фотосессии рекомендуем полностью убирать личные вещи из квартиры: множество игрушек, тарелок, кастрюль или баночек в ванной не сделает квартиру привлекательнее. Кстати, о подготовке к фотосессии квартиры и показам мы подробно писали здесь.

Как происходит сделка?

После того, как на вашу квартиру будет найден покупатель агентство должно организовать встречу с вами и с покупателем – в офисе компании, где будет подписано соглашение о намерении совершить сделку и передан задаток.После этого, если покупатель будет заинтересован в оказании ему риэлтерской услуги, риэлтер или юрист компании начинает проверку квартиры и подготовку необходимых для сделки купли-продажи документов.

Покупатель вправе не заключать риэлтерский договор и заниматься проверкой квартиры, её приёмкой, организацией расчетов и в принципе всей сделкой купли-продажи самостоятельно (если у него хватает желания, навыков, терпения, денег и времени).

Продавая квартиру самостоятельно или с помощью агентства недвижимости, будьте благосклонны и вежливы к потенциальным покупателям, но не позволяйте им манипулировать вами и садиться на шею. Часто именно сотрудничество с агентством помогает рассуждать здраво.

«Братишка, ты почему мне не рад?» Как я продавал квартиру без риелторов

Часто без услуг риелторского агентства не обойтись, особенно если речь идет о сложных сделках, выстроенных в запутанные цепочки. Однако порой вы без проблем и рисков можете обойтись без сторонней помощи. По крайней мере в этом убежден читатель Onliner Евгений. Он поделился своим опытом продажи квартиры. Парень хоть и с трудом, но отбился от натиска агентов, справившись с задачей самостоятельно.

Вчера с удовольствием заблокировал «левый» номер телефона. За месяц с небольшим на него поступило около 200 звонков. Большинство из них — от агентств, которые любым путем готовы взять в оборот заблудшую душу. Все для того, чтобы поиметь с этой души приличные деньги за работу, которая в большинстве случаев не так уж и сложна. Моя история будет полезна для тех, кто когда-нибудь будет продавать или покупать квартиру.

Этап первый. Как получить зарплату топ-менеджера за день и красивые глаза

Дано: старенькая однокомнатная квартира где-то на дне ценового карьера. Без излишеств, с какой-никакой мебелью, не убитый «бабушатник», но и без евроремонта. Обычная квартира с отягощением в виде последнего этажа пятиэтажного дома и отсутствия балкона. «Хотелки» велели поставить начальную цену $42 тыс. в эквиваленте. Как показало беглое изучение рынка, для данного района это одна из самых низких цен из всех квартир со схожими характеристиками. Возможность торга и готовность к нему при этом никуда не пропадают.

В первый день после размещения объявления на Onliner получил 15 звонков. Все до одного — от риелторских агентств. Метод окучивания: уточнение характеристик объекта — и «а давайте приедем сегодня посмотрим, может, договор заключим». Насчет договора (его заключение в моем случае обошлось бы мне как продавцу в $1260 по курсу) сразу предупредил, что пока заключать его не собираюсь, а если посмотреть — пожалуйста, приезжайте вечером. Все 15 согласились. Вечером я ждал в квартире два часа, но никто так и не приехал. Ситуация стала проясняться.

Читать еще: Как привить яблоню осенью: способы, сроки, рекомендации

В первое время звонков непосредственно от покупателей практически не было. Поэтому поначалу не исключал варианта работы с агентствами по факту. Приводите клиента, который готов купить квартиру? Хорошо, тогда заключаем договор. Вот только работать по факту практически никто не захотел.

Нашелся лишь один настойчивый парень. Назовем его Алексей. При первом разговоре он убеждал меня, что цена справедливая и даже чуть ниже рыночной. Через недельку риелтор нашел покупателя, якобы готового выложить $38 тыс. в эквиваленте. На этот раз моя цена за 35 метров площади в зеленом районе Минска рядом с метро была названа «неадекватной», а вот $38 тыс. — это даже больше, чем стоит жилье. Из этой суммы, само собой, придется вычесть 3% за работу риелтора, и на руки мы получим солидные $36,8 тыс. Спасибо, но нет.

Так получилось, что позже эти же покупатели вышли на меня самостоятельно. Тогда же выяснилось, что предлагали они не $38 тыс. в эквиваленте, а $40 тыс. Посчитаем, в какую сумму оценил свои усилия Алексей: около $1,2 тыс. (примерно 2,4 тыс. рублей) за услуги — с меня, еще 90 базовых величин — с покупателя (2295 рублей, или около $1,1 тыс.), плюс небольшой и красивый бонус в виде $2 тыс. за «просто так». Итого — $4,3 тыс., или почти 9 тыс. рублей. Достойная попытка, Алексей, но нет.

Этап второй. Втереться в доверие, стать другом, членом семьи, сокамерником, белой госпожой

Отмечу, что большинство риелторов предлагали свои услуги ненавязчиво и даже будто из-под палки работодателя. Усталыми голосами представлялись, уточняли какие-то детали и интересовались, не хочу ли поработать с агентами. Нет, не хочу. На том общение и заканчивалось. Но встречались и творчески одаренные личности. С одной из таких случился следующий диалог (привожу по памяти, куда он врезался благодаря своей колоритности).

— Приветули! Женька (Евгений — автор материала. — Прим. Onliner)?

— Это Юран! Как дела, братишка? Давай сразу на «ты», а? Вижу, квартиру продаешь. Давно уже выставил?

— Ну-у, неделю назад.

Я все еще удивлен подходом, но начинаю привыкать.

— Ого, уже неделю висит и не продается?! Хочешь, я продам по-бырому?

— Мне так уж «по-бырому» не надо.

— Смотри, у нас агентство новое, крутое. Работаем по-новому, не как в совке! Я, знаешь ли, 13 лет изучал недвижимость в Италии. Там совсем по-другому работают. Вот и я так хочу. И фотки твои — полное рожно. У меня кореш из Хорватии, фотограф, снимет твою халупу как надо. Сечешь?

— Секу. Ладно, давай, квартира все равно не моя, а брателлы моего — с ним все базары. Он тебе глухаря кинет на телефон — я передам контакт.

— Ну лады! Смотри, если что, я еще завтра буду набирать. Бывай!

Это был единственный контакт в моей жизни, который после первого же разговора ушел в черный список. Звонил потом еще шесть раз.

Через пару недель нашелся первый покупатель. Женщина сама прочитала объявление на Onliner. Квартира ей очень понравилась, хотела обеспечить жилплощадью вернувшегося из армии сына. Договорились на $41 тыс. по курсу. Единственный нюанс — из необходимой суммы была только половина, остальное надо было брать в кредит. На время сбора справок, поиска поручителей, походов в банк объявление о продаже я снял. И зря. Как раз в день подачи документов на получение кредита этот банк прекратил выдавать деньги в долг на недвижимость. В остальных банках были более мудреные условия, поэтому они не подошли.

В общем, не получилось. И я потерял полторы недели, отказывая потенциальным покупателям и закрыв объявление. Зато со второго раза звонков от реальных покупателей стало куда больше. Не пропали и агенты. Звонили не массировано, зато каждый отличался изюминкой в разговоре.

— Добрый день, это агентство [такое-то]. А почему фотографий вашей квартиры нет у нас на сайте?

— Добрый. На каком сайте?

— Ну, у нас есть внутренний корпоративный сайт.

— Тогда, возможно, потому, что я не размещал объявление на вашем внутреннем корпоративном сайте?

— Да, но к нам обычно сливается вся информация с фотографиями, а сейчас нет.

— Понятно.

— Хотите сотрудничать с агентством?

— Пожалуй, снова откажусь.

— Потому что знаю, что справлюсь сам.

— А вы знаете, чем занимаются агенты?

— Конечно.

— Давайте сегодня обойдемся без экзаменов, хорошо?

— Но вы же месяц не можете продать квартиру! Значит, у вас нет покупателей, а мы их найдем!

— Покупателей у меня хоть завались.

— Погодите-ка! Вы сами сказали, что еще не продали квартиру! Значит, врете, что есть покупатели!

— До свидания.

Реальный покупатель объявился на следующий день после того, как я повторно вывесил объявление на Onliner. Позвонила женщина, которая была готова покупать не глядя. И на этот раз безо всяких кредитов — только хрустящие отечественные рубли. За день до заключения сделки позвонил еще один риелтор.

— Мы рядом с вашей квартирой находимся! (Наверное, это должно придать продавцу уверенности. — Прим. автора) Есть покупатель, которому ваша квартира понравится. Если приведу его, то заключите с нами договор?

— То есть если я откажусь заключать с вами договор, то вы не предложите мою квартиру человеку, который уже платит вам за помощь в выборе жилья? Даже зная, что это подходящий для него вариант?

— Так, послушайте, вы ничего не понимаете. Так подпишете или нет? Настоящий покупатель с деньгами на руках!

— Позвоните завтра после двенадцати часов.

(Утром следующего дня я подписывал договор в кадастровом агентстве, но, памятуя, что сделка может сорваться в любой момент, никому не отказывал, а просил перезвонить после полудня, когда уже точно все прояснится.)

— Странно, а почему вы так со мной разговариваете? Обычно люди радуются, когда я им реального покупателя обещаю. Не то что вы. Почему это после двенадцати?

— Потому что до двенадцати я ем. Всего хорошего.

«Сегодня я многое понял»

Объявление я подал 7 июня, а уже 10 июля продал квартиру почти за $41 тыс. (на тот момент 83 тыс. рублей по курсу). От первоначально выставленной цены уступил тысячу, но не агентам, а людям, которые купили себе жилье. Риелторы обещали от $38 тыс. до $40 тыс. в эквиваленте, причем без учета трехпроцентной комиссии. Телефон за это время выдержал не один десяток вызовов.

Вот что я вынес из всей этой истории. Только личные впечатления и наблюдения.

Некоторые риелторы не хотят помогать ни покупателю, ни продавцу. Такие ребята хотят комиссию, и обязательно с двух сторон. Если одна из сторон не хочет делиться, вторая ничего не получит просто потому, что для агента такая ситуация недостаточно выгодна.
Да, самому продавать квартиру непросто. Надо собрать несколько справок (об этом подробнее чуть ниже), быть на связи, иметь возможность отвечать на звонки и приезжать показывать квартиру (что особенно неудобно, если вы там не живете).
Увы, есть многочисленная категория людей, которые уверены: все операции с жильем обязательно должны совершаться с помощью агентств недвижимости. Не зря же их так назвали! Типа как за продуктами отправляешься в магазин, так и за квартирой идешь к риелторам.
Бывают хорошие риелторы. Мне попался один. Парень принес распечатку сделок по похожим на мою квартиру вариантам, сориентировав по актуальным ценам. Он же объяснил некоторые юридические нюансы. Но стоит ли это, как в моем случае, почти 2,5 тыс. рублей.

Как это было

Многим кажется, что сделки с недвижимостью — это настолько мучительный и невозможный процесс, что самому не справиться. Но сегодня процесс упрощен и далеко не так страшен, как кажется новичкам. Я составил совсем краткий гайд — чтобы показать, насколько все просто. Схема годится и для продавца, и для покупателя, но я опишу процесс от лица продавца.

Вы решили продать квартиру. Разместили объявление, нашли покупателя и договорились с ним об условиях сделки. Что дальше? Продавцу надо обязательно собрать следующие документы: развернутую копию лицевого счета из РСЦ, свидетельство о государственной регистрации, технический паспорт и правоустанавливающий документ (проще говоря, бумага, из которой видно, как вы стали владельцем квартиры, — обычно это договор купли-продажи, договор с застройщиком или свидетельство о праве на наследство).

Если квартира нажита в браке, потребуется согласие супруга — либо нотариально заверенное, либо в виде личного присутствия при подписании договора. Справки продавца из психоневрологического и наркологического диспансеров для сделки необязательны, но со стороны покупателя нелишним будет их потребовать. Также попросите показать последние оплаченные жировки.

Затем кому-то из участников сделки придется съездить в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (прежнее БРТИ). В Минске оно относительно недавно переехало на улицу Максима Богдановича, 153. Там надо записаться на прием к регистратору. В моем случае ближайшая запись была только через неделю.

В назначенное время приходите со всеми документами. Если все в порядке, то минут через 40 все будут счастливы — с оформленным договором и свидетельством о регистрации. Услуги регистратора стоят около 200 рублей. Оплатить можно на месте через ЕРИП с помощью телефона. IT-страна!

Итоги

Вот мои расходы, связанные с продажей квартиры, чуть более чем за месяц (с учетом небольшого перерыва): 5 рублей — закрепление объявления на сервисе «Дома и квартиры» на Onliner, около 105 рублей — оплата услуг регистратора (договорились с покупателем, что оплатим общую сумму в 210 рублей пополам). Бензин… Пусть за все время на все про все с запасом ушел полный бак — еще 80 рублей.

Читать еще: Преимущества и минусы кирпичных стен

Итого я потратил порядка 190 рублей (меньше $100). Такие дела .

Сам себе риелтор: как продать или купить квартиру без посредника?

Купить или продать квартиру без посредничества риелтора сейчас практически невозможно. Как только даешь объявление, они тут же начинают звонить, даже если специально прописываешь: «Агентства просьба не беспокоить».

Чем дороже квартира – тем меньший процент от сделки достается риелтору

Сколько денег возьмет риелтор, прописано в постановлении Совмина №386 от 13 марта 2008 года.

Если вы покупаете квартиру, то платите риелтору от 3 до 105 базовых величин (то есть от 73,5 до 2572,5 руб.). Причем наименьшая сумма – это просто консультация, а наибольшая – полное сопровождение, включая сбор всех документов.

Если вы продаете квартиру, то платите 1 – 3% от стоимости жилья в зависимости от суммы продажи. Если квартира стоит до 4200 базовых величин (до 102,9 тыс. руб.), то вы заплатите 3%, или чуть более 3 тысяч рублей. А за квартиру стоимостью 10 200 базовых величин (249,9 тысячи рублей) риелтор возьмет 1,8%. То есть почти 4,5 тысячи рублей. Важный момент: риелтор не вправе заставить покупателя заключить сделку.

Также в договоре может быть прописана система штрафов, она зависит от условий конкретного агентства. Например, если вы заключили договор, а потом сами нашли жилье и отказались от услуг риелтора, то платите ему 200 долларов.

«За полгода агент только дважды съездила со мной на просмотр квартиры»

Минчанин Олег продавал этой весной квартиру, которая досталась ему в наследство. Молодой человек принципиально не хотел связываться с агентствами.

– Хотелось быстрее продать жилье и не увеличивать цену за счет гонорара риелтору. Разместил объявление на одном из популярных сайтов. За первый день на телефон было сто звонков, но только два от покупателей, остальные – от риелторов. Продал я жилье за три дня, без посредников. Покупатели тоже были рады – не пришлось платить дополнительные деньги.

«Комсомолка» пообщалась с несколькими минчанами, которые заключали договоры с риелторскими агентствами. Довольных было мало. Говорили так: найти риелтора, который не будет тянуть лишние деньги, – большая удача.

– За три месяца, что действовал договор между мной и риелтором, она съездила с нами на просмотр жилья только два раза. В остальное время лишь давала адреса квартир и контакты хозяев. Часто приезжали на просмотр, а там другие покупатели с риелторами, которые удивлялись «вы что, без агента?». Еще наша агент не работала по выходным, и мы проворонили две хорошие квартиры. Радует только то, что оплата была по факту сделки. А свой вариант мы нашли сами, уже после расторжения договора с агентством.

Мнение юриста: «Купить или продать квартиру можно и самому»

По закону наличие риелтора при покупке или продаже жилья не обязательно, все можно сделать самому. Юрист Александр Жук считает, главное – аккуратно проверить все документы.

– Вначале смотрим документы на квартиру. Это может быть договор на покупку квартиры, договор на ее приватизацию или свидетельство о праве на наследство. Второй документ, который мы смотрим, это свидетельство о праве собственности на квартиру, в которую вписан продавец как собственник. Жилье могут продавать по доверенности. В этом случае мы проверяем срок действия доверенности и паспорт поверенного. Смотрим паспорт продавца: сверяем адрес регистрации с адресом квартиры. Они, кстати, могут не совпадать. Это не страшно – не обязательно проживать по месту регистрации, – поясняет Александр Жук.

Также надо проверить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Получить их можно только на себя самого, посторонним не выдают. При этом сам факт нахождения на учете не говорит о недееспособности продавца.

– Далее сверяем планировку квартиры с техническим паспортом. Если были перепланировки, и они не узаконены, то при покупке вам придется заплатить штраф и, возможно, вернуть прежнее состояние квартиры. Потом смотрим справку из единого Госреестра недвижимости – проверяем, не находится ли квартира в залоге у банка или аресте. Эта справка платная, ее может взять любой человек. И последний документ – копии лицевого счета. Эту справку может получить только владелец квартиры, выдают ее в расчетно-справочном центре. Здесь проверяется движение по квартире с момента ее существования: кто был зарегистрирован, когда выписался, куда и т. д. Особое внимание – на несовершеннолетних, которые когда-либо были зарегистрированы в квартире, а также на тех, кто отбывает наказание в виде лишения свободы – то есть в тюрьме. Несовершеннолетние могут быть выписаны на другую жилплощадь только с условиями не хуже, чем были ранее. Человек, который находится в исправительном учреждении, имеет право после отсидки зарегистрироваться на прежнюю жилплощадь. Чтобы этого не произошло, в исправительном учреждении надо взять документ о том, что человек не будет регистрироваться в этой квартире.

Как объясняет юрист, лучше всего покупать чистую квартиру, где уже никто не прописан. Или же в договоре о купле-продаже добавлять пункт: все должны выписаться через 10 – 15 дней после подписания договора, иначе сделка считается недействительной.

– Если я обращаюсь к риелтору, это стопроцентная гарантия чистоты сделки?

– Теперь любое риэлтерское агентство страхует свою ответственность. Следовательно, клиент, который считает, что нарушили его права, может потребовать от страховой компании возмещение, а компания взыщет эту сумму с агентства. Но на моей памяти не было ни одного случая, чтобы риэлторское агентство что-то компенсировало. Риелтор – это сопровождение. Как адвокат на суде – он не гарантирует, какое решение примет суд. Если вы знаете, какие документы проверять, то можно купить или продать квартиру самостоятельно. Все равно договор купли-продажи будет удостоверять регистратор кадастрового агентства. Он проверяет документы, и, если что-то не в порядке, сделка не состоится.

Мнение риелтора: «Не стоит рисковать деньгами»

Замдиректора по продажам на вторичном рынке жилья «Твоя столица. Агентство недвижимости» Светлана Куделко уверена, что стремление сэкономить при покупке квартиры может привести к фатальным последствиям. Поэтому порядочная компания обязательно предлагает своим покупателям заключить договор на оказание риэлторских услуг – это единственный документ, который в случае неприятностей дает право покупателю апеллировать к агентству. Как правило, люди решают себя обезопасить.

– Есть мнение, что все можно сделать и самому. Периодически мы сталкиваемся с последствиями таких решений – когда люди, начитавшись советов на форумах, рискуют своими кровными или обращаются к знакомому юристу. Но ведь не каждый юрист имеет необходимую специализацию и опыт работы в сфере сделок с недвижимостью. Риелтор же, обладая глубокими знаниями и опытом, проверит все документы, уточнит необходимую информацию у клиентов, сопоставит факты, найдет тонкие места. Сделает все необходимое, чтобы в результате совершения сделки ничьи права не были нарушены.

– Часто ли вы отказываете в проведении сделки?

– Отказываем в проведении 1 – 2 сделок в месяц, потому что в истории квартиры всплывают факты, свидетельствующие о нарушении прав лиц, ранее участвовавших в сделке с объектом. Для покупателя это риск остаться и без квартиры, и без денег. Регистратор, конечно, проверит документ, каким образом нынешний собственник приобрел право на квартиру. Но он не будет проверять все предыдущие сделки, как это сделает профессиональный риелтор. Копия лицевого счета, которую запрашивает продавец, отражает лишь зарегистрированных в текущий момент. Риелтор же запросит информацию с момента ввода дома в эксплуатацию. У квартиры могло смениться несколько владельцев.

– Риелтор несет ответственность за чистоту сделки?

– Страхование ответственности обязательно для любого агентства недвижимости. Но для крупных компаний страшна даже не финансовая ответственность, а репутационные потери.

Плюсы самостоятельной продажи недвижимости